לקנות דירה או לקנות מניות? התשובה ברורה

חטיבת המחקר של בנק ישראל פרסמה השבוע מחקר חדש הבודק את התשואות שהניבו ב-30 השנים אחרונות השקעות בדיור למול השקעות בשוק ההון (מניות ת"א 125 ואג"ח ממשלתיות).

אף שכלכלני בנק ישראל נמנעו מלכתוב מסקנות חד משמעיות לתוצאות המחקר, הנתונים שעולים ממנו מצביעים על כך שבשלושת העשורים האחרונים בישראל הניבו ההשקעות במניות תשואות ממוצעות גבוהות יותר מהשקעות מקבילות שנעשו בדיור ובאג"ח ממשלתיות.

המחקר נערך על בסיס נתונים שהתקבלו לגבי מדידת התשואות בדיור בהתבסס על מדד מחירי הדירות. חשוב להבין שמדד זה אינו נותן ביטוי ממשי לתשואה בהשקעות בדיור באיזורים גיאוגרפיים ספציפיים בעלי ביקוש גבוה או איזורים שנמצאים בצמיחה גבוהה של מחיר המכירה של הדיור בהם בעשור האחרון. לדוגמא, מחירי הדירות בגוש דן עלו מתחילת 2007 ועד היום פי 2.8(!). בשעה שבאיזורים אחרים בישראל מחיר הדיור עלו בשיעורים מתונים יותר בתקופה זו (פי 2.2-2.5).

יתרה על כך, המחקר מתעלם בהשוואה שהוא מבצע מהתשואה על הדיור כאשר ההון העצמי המושקע בדיור הוא 100 אחוז לבין הון עצמי מושקע של 10-20 אחוז בלבד. במקרה של הון עצמי נמוך, גם הסיכון של המשקיע נמוך יותר וגם התשואה עשויה להיות גבוהה יותר מאשר ללא מימון זר.

מדידת התשואות בשוק ההון במחקר זה נעשה על בסיס מדדי מניות ת"א 125 ואג"ח ממשלתיות בתקופה הנחקרת של שלושת העשורים האחרונים.

התוצאות הסופיות של המחקר הראו כי התשואה הריאלית נטו (אחרי שקלול של עלויות, מסים ועמלות) של אפיק ההשקעה במדד ת"א 125 ב – 30 השנים האחרונות עומד על 6.06%, ואילו התשואה הריאלית נטו של אפיק ההשקעה בדיור עומד על 4.87%.

אמנם תוצאות המחקר מצביעות על כך, שכביכול, מי שהיה משקיע במניות היה מקבל תשואה עודפת על ההשקעה אלטרנטיבית בדיור, אך מעבר לכך שההבדל התשואתי הינו זעום יחסית ונתון להשפעת אופן ואחוז המימון של עסקאות הדיור, ואינו לוקח בחשבון השקעה טובה באיזורי ביקוש – יש לקחת בחשבון גם את ההיבט הפסיכולוגי של ההשקעות בישראל. אזרחי ישראל מפיקים תועלת פסיכולוגית מהשקעה בדירה באמצעות קבלת תחושת ביטחון לעתיד הנובעים מבעלות על נכס פיזי מוחשי.

אם נתעלם לרגע מהרצון להחזיק נכס פיזי, ונשים עכשיו למול עיננו את טובת המשק הישראלי בכללותו, בשילוב עם בדיקת התשואות הריאליות של המחקר של בנק ישראל, נוכל להגיע למסקנה המתבקשת שהשקעה בשוק ההון הישראלי מעבר לתשואה עודפת שניתן לקבל בו, תגרום גם לקידום ולצמיחת המשק הישראלי.

הרי, מה עדיף? להמשיך להשקיע בבועת הנדל"ן הישראלית שהתנפכה למימדים אדירים בעשור האחרון? או להשקיע בשוק ההון המקומי, לעזור לחברות במשק להתפתח ולצמוח באמצעות ההשקעות שלנו, וגם להשיג תשואה טובה יותר בטווח ארוך?

להבדיל מכך שכלכלני של בנק ישראל נמנעו ממסקנות ברורות -  דעתי הינה חד משמעית. להשקיע בשוק ההון המקומי. בלי צל של ספק. להשקיע בחברות, להשקיע בכלכלה הישראלית, להשקיע בפריון העבודה, לשמור על שוק ההון – כי בלעדיו, גם הנדל"ן יתרסק בטווח הארוך.

אז גם להשקיע ולתרום למשק הישראלי – וגם לקבל תשואה עודפת בטווח הארוך? – שילוב מנצח. למשקיע ולמדינה.

• בורסה
• נדל"ן