קצבת זקנה מהנמוכות בעולם המערבי, מיעוט חוסכים לפנסיה, שיעור גבוה במיוחד של בעלי בתים, ויוקר מחיה שמקשה על הצעירים ומגביר את תלותם בחסכונות של הוריהם – בישראל מתקיימים לכאורה כל התנאים הדרושים להצלחתה של המשכנתה ההפוכה. ואולם, יותר מעשור מאז הושק לראשונה בארץ בקול גדול, נדמה שהמוצר הפנסיוני המספק פתרונות אשראי לגיל השלישי לא הצליח להלהיב את הציבור הישראלי. כיום יש רק גוף אחד בישראל שמציע משכנתה הפוכה – חברת כלל ביטוח – וגם הוא מסתפק בהיקפי פעילות נמוכים יחסית של כמה מאות משכנתאות בשנה.
משכנתה הפוכה מיועדת למבוגרים המתגוררים בבית שנמצא בבעלותם וזקוקים לכסף מזומן. בעסקה כזו הלקוח מקבל הלוואה, ובתמורה מעמיד את ביתו כבטוחה. הוא יכול ליהנות מהכסף ולהמשיך לגור בבית עד סוף חייו, בלי שנדרש לפרוע את ההלוואה בהחזר חודשי. כל עוד הוא בחיים וגר בביתו – פירעון ההלוואה אינו מוגבל בזמן. כאשר הלקוח עובר דירה או הולך לעולמו, החברה גובה את החזר ההלוואה במזומן, או בהחרמת הבית, בניכוי ההפרש בין ערך הבית לגובה החוב.
בניגוד למשכנתה רגילה, השימוש בכספי המשכנתה ההפוכה לא מוגבל למטרה מוגדרת כמו רכישת בית, ויכול לשמש לצורך עזרה כלכלית לילדים, תשלום עבור דיור מוגן, טיול מסביב לעולם – ובעצם לכל מטרה שהיא. החברה המספקת את המשכנתה ההפוכה מעניקה ללקוחותיה הלוואה אישית בריבית של 7%־6% בשנה (גבוהה משמעותית מריבית על משכנתה רגילה). את הריבית הזאת ישלמו ברוב המקרים היורשים.
ההלוואה במסגרת המשכנתה ההפוכה אינה מחייבת ביטחונות וערבים, אך היא מוגבלת לבני 60 ויותר, שגרים בדירה עם ערך מינימלי (בכלל ביטוח – של 750 אלף שקל). ההלוואה מוגבלת לסכום שנע בין 15% ל־50% מערך הדירה – תלוי בגיל הלווה ובערך הדירה – וההחזר לעולם אינו גבוה מערך הדירה, בתוספת הריבית.
בשנות ה־90 ניסה משרד השיכון ליזום משכנתה הפוכה כפרויקט ממשלתי של סיוע לבעלי דירות קשישים ללא פנסיות, אך היוזמה הזאת, שנועדה לתת לזכאים הלוואה בצורה של רנטה חודשית, נכשלה. בניגוד לישראל, בעולם המערבי המשכנתה ההפוכה זוכה לאהדת האוכלוסייה הבוגרת. באירופה יש תחרות עזה בין הגופים המעניקים אותה, והמשבר הכלכלי של העשור הקודם רק הגדיל את הביקוש. בארצות הברית מקבלת המשכנתה ההפוכה תמיכה פדרלית בדמות רשת ביטחון לגופים המלווים, ונתפשת כמוצר סוציאלי לכל דבר. נקודת השיא בשוק נרשמה ב־2009, אז לקחו משקי בית האמריקאיים 115 אלף משכנתאות, לפי נתוני מינהל הדיור בארצות הברית. אחרי כמה שנים של ירידה, ב־2016 חזר התחום להציג צמיחה.
"עבור אנשים מבוגרים לשעבד את הבית ולהיכנס פעם נוספת לחוב של משכנתה – זה משהו שמצריך חינוך צרכני ותהליך ארוך של הפנמה", מסביר קובי קלמן, סמנכ"ל וראש ענף מימון בכלל ביטוח, את ספקנותו של הציבור הישראלי. "בניגוד למשכנתה רגילה שמאחוריה יש צורך מוגדר וברור לרכישת נכס, כאן אתה קודם צריך להשתכנע שאתה צריך את זה".
למרות הפיתוי לנצל את עליית מחירי הנדל"ן ולהפיק רווחים משיווק משכנתאות הפוכות, הבנקים אינם פעילים בתחום הזה. קלמן מסביר שהסיבה לכך היא שלא כל גוף בנוי לתת הלוואות בלי מועד פירעון כמו במשכנתה הפוכה. "הבנקים לא יודעים איך לאכול את זה", הוא אומר.
ועדיין, גם אצלכם מספר המשכנתאות נמוך. למה אתם לא מפרסמים את השירות?
"זה מוצר שמיועד לאוכלוסייה ברמה סוציו־אקונומית גבוהה יחסית, לאנשים שצריכים את הכסף כדי לשמור על איכות חיים, לעבור לדיור מוגן, לשכור מטפל או מטפלת או לעזור לילדים. אלה אנשים שבודקים ושואלים בעצמם, ולפי מה שאני רואה, האופציה הזאת הולכת וצוברת תאוצה".
צריך לזכור גם את הרגישויות המשפחתיות. למשכנתה ההפוכה יש פוטנציאל מסוכן להביא לסכסוכי ירושה בין הורים לילדיהם. למעשה, נטילת משכנתה הפוכה משמעה במידה רבה מחיקת הירושה העתידית של דור ההמשך, והעמסת פירעון החוב של ההורים על כתפיו. ייתכן שזו אחת הסיבות לכך שבישראל, שבה מוסדות המשפחה והירושה הם בעלי חשיבות יתרה, המוצר לא פורץ.
האם אתם נתקלים בילדים זועמים שטוענים שאתם מנצלים את ההורים שלהם?
"דווקא משום שאנחנו מבינים את הרגישות, אנחנו מערבים את הילדים בתהליך, וגם דואגים להחתים אותם על כך שהם יודעים על כוונת ההורים למשכן את הבית. יותר מזה: ההורים לא חותמים על המשכנתה ההפוכה מולנו, אלא בפני עורך הדין שלהם שמסביר להם את המשמעות של העסקה ומאשר שהם עשו אותה מתוך רצון והבנה".
מיהם הלקוחות האופייניים?
"כ־40% מהפונים הם אלמנים ואלמנות, והשאר הם זוגות נשואים. מרביתם מעל גיל 70, כי עד הגיל הזה אנשים עוד עובדים ומרוויחים, ואחריו הצורך בכסף זמין הופך להיות הרבה יותר גדול. אין כמעט פניות של אנשים בודדים ללא קרובים או יורשים".
הגוף הראשון בישראל שהציע משכנתה הפוכה היה חברת המימון בית מניב, שהוקמה ב־2005 לצורך זה. החברה, שנשלטה בין היתר בידי בנק דיסקונט (20%), חדלה להעניק הלוואות חדשות ב־2010 בשל מגבלות רגולטוריות שהוטלו על הבנק. ואולם בעקבות רכישתה בספטמבר על ידי קבוצת משקיעים בראשות היזמים אסף בנאי, שלומי אלברג ומוטי וויס, היא צפויה לשוב לפעילות באפריל, לאחר שיסתיים הליך גיוס האשראי.
מנכ"ל בית מניב הוא יקי כהן, שעד לפני כשנתיים עבד אצל המתחרה, כלל ביטוח, והקים בה את פרויקט המשכנתה ההפוכה. לדבריו, החברה שהוא עומד בראשה תציע לרוכשי המשכנתה תנאים תחרותיים ביחס לאלה של הגוף המוסדי (כלל מעניקה הלוואה צמודת מדד בריבית של 5.3%).
לאור הניסיון הלא מאוד מוצלח של החברה בסיבוב הקודם, האם אתם עדיין מאמינים במוצר הזה?
"בהחלט. דברים השתנו מאז 2005. המודעות למוצר הלכה וגדלה, וגם עליית מחירי הדירות ויוקר המחיה הגדילו את האטרקטיביות שלו. הבעיה היא חוסר המודעות. רוב האנשים בכלל לא יודעים מה זה משכנתה הפוכה, וזה אחד האתגרים שלנו.
"העלייה בתוחלת החיים, קצבאות הזקנה הנמוכות ויוקר המחיה פועלים לרעתו של האדם המבוגר", הוא אומר. "הבנקים לא רואים בהם פוטנציאל בכלל למשכנתאות רגילות. אין להם כושר החזר או יכולת לעשות ביטוח חיים, ובמקרה של השתמטות מתשלום חוב, אני לא רואה בנק זורק קשיש בן 80 לרחוב. בנוסף יש המוני אנשים מבוגרים שיש להם חובות שקשורים לנדל"ן שלהם", מספר כהן – "אנשים שלקחו בגיל 50 משכנתאות לטווח ארוך, ונתקעו בפנסיה שלהם בלי הכנסה מספיקה, ועם 3,000 שקל שהולכים כל חודש להחזר המשכנתה".
כהן מעריך כי כשליש מרוכשי המשכנתאות ההפוכות עושים זאת כדי לסלק חובות ומשכנתאות רגילות, כשליש – לטובת עזרה לילדים ולמשפחה (לדבריו, במקרים האלה היוזמה היא בדרך כלל של היורשים עצמם, בשם הוריהם). ושליש נוסף מבקש לשפר באמצעותה את איכות החיים. לדבריו, תמהיל האנשים שמתעניין במוצר הוא מגוון. "באים אנשים מכל גווני האוכלוסייה. גברים ונשים בשיעורים יחסית שווים. גם אנשים כביכול עשירים, מסביון והרצליה פיתוח – שחיים בנכס ששווה הרבה מאוד, אבל חסר להם מזומן בשביל לחיות – וגם עמך ישראל, שגילה עם זינוק הנדל"ן שיש לו גישה להרבה מאוד כסף".
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
"סכנה למאות מקרי מוות בשנה"
הטייס הישראלי שהציל את איוונקה טראמפ מחרדת טיסות
