קצב קריסת חברות הנדל"ן הישראליות, שמושכות רוכשים ישראלים לרכוש דרכן נכסים בחו"ל, ואז נסגרות במפתיע ממשיכה לעלות. בתחילת השבוע נחשף כי חברת ויז'ן אנד ביונד המשקיעה בנכסי מוליטי פמילי בארה"ב נסגרה ובעליה נעלמו, מותירים אחריהם עשרות משקיעים, בהם מילואמניקים, בחובות ענק. היום פורסמה חברה נוספת: חברת SDB שמציעה ללקוחותיה השקעות בנדל"ן בכמה מדינות מעבר לים, שנסחפה לסערה פיננסית בלונדון לאחר שבעליה קרסו.
השקעות מעבר לים נחשבות בעיני רבים כהשקעות מסוכנות משמעותית מהשקעה בישראל, בשל החשיבה של המשקיעים כי אין להם באמת יכולת לנהל בשלט רחוק את ההשקעה או דרך לנתח בעצמם עם ההשקעה כדאית או לא.
התוצאה: ישראלים רבים בוחרים להשקיע באמצעות משווקים או מתווכים מקומיים, או לחילופין באמצעות גופי השקעות המציגים עצמם כיזמים או כמובילי העסקה. במקרים מסוימים אכן מדובר בגופים אשר מנהלים את הנכסים ומעורבים פעילים בניהולם, אך במקרים רבים אחרים, מדובר במשווקים בלבד, שאינם אקטיביים בבחירת או ניהול הנכסים.
ועדיין, בשל עלויות מחירי הדיור בארץ, השקעה בחו"ל נחשבת ישימה יותר עבור חלק מהמשקיעים הישראלים, מה שמוביל רבים מהם להתקשר עם אותם גורמים, מבלי לדעת לבדוק את טיבם. ביקשנו מעו"ד נועם שפלטר, בעצמו יזם ומשקיע בחברת ההשקעות האלטרנטיביות אינווסטו קפיטל, להבין איך ניתן לצמצם למינימום את הסיכונים בהתקשרות עם יזמי נדל"ן שפועלים בחו"ל.
תבינו עם האדם מולכם הוא משווק העסקה או היזם בפועל
"הטעות הראשונה שמשקיעים עושים היא להשקיע עם משווקים של העסקה במקום עם היזם בעצמו", טוען שפלטר. "גופים רבים בישראל מציגים עצמם בפרסומים ואף בפגישות עם המשקיעים הפוטנציאליים בתור ה'יזם', בעוד שהם פועלים כמשווקים בלבד עבור גוף מקומי אמריקאי. במצב שכזה, המשווק אינו באמת מעורב פעיל בניהול הנכס, אינו מעורב בקבלת החלטות ותלוי כל כולו בדיווחים אשר יגיעו מהיזם האמיתי. בין אם הם פועלים באוהיו, יוסטון או ניו ג'רסי, הם יכולים להציג את עצמם בתור היזם של העסקה, כאשר הם מסתירים את הגוף שפועל בשטח בפועל, מנהל את הפרויקט בפועל, ואף מקבל את כל ההחלטות בפועל. במקרה שכזה, המשווק יגלה על בעיות בנכס הרבה אחרי שהן יקרו, ולא תהיה לו כל מעורבות בהחלטות בטיפול בבעיה".
"במקרה שכזה, המשווק יגלה על בעיות בנכס הרבה אחרי שהן יקרו, ולא תהיה לו כל מעורבות בהחלטות בטיפול בבעיה", הוא מסביר. "על מנת לדעת אם מדובר ביזם או משווק ניתן לשאול (ולבחון את התשובות) כל כמה זמן הוא נמצא בארה"ב, כל כמה זמן מבקר בנכס, האם הוא מנהל פעיל אקטיבי או פאסיבי, מי המנהל בפועל של הנכס בשטח וכדומה".
לעולם אל תתפתו לתשואות מובטחות
" הבטחות תשואה גרמו בשנים האחרונות למשקיעים בדרך כלל מפח נפש", טוען שפלטר וקובע: "אין תשואות מובטחות. בעולם שבו יש סיכונים, וחוסר וודאות, הבטחות תשואה הן לא אפשריות".
לטענתו, המכשול נמצא גם בפסיכולוגיה של המשקיע: הבטחות לתשואות גבוהות במיוחד עשויות להיראות מפתות, ומפחיתות את מפלס הדאגה של המשקיע, אך הן עלולות להסתיר סיכונים משמעותיים. "שוק הנדל"ן הוא דינמי, ולכן התשואה הסופית שתתקבל, תתברר רק בסוף ההשקעה. לפיכך, יש לבצע חישוב ריאלי של התשואה הצפויה, כולל עלויות נלוות כמו תיקונים, תקופות שבהן הנכס עשוי לעמוד ריק, ומיסים מקומיים. ניתן לשאול בעת הכניסה לעסקה: "במה תלויה התשואה המדוברת? מהו ניתוח הרגישות למקרי קיצון?".
תבדקו את העסקה לעומק לפני שאתם נכנסים אליה
"במרבית המקרים, משקיעים לא נוטים להתעניין בפרטי הפרטים של העסקה. למשל, מהו מבנה המימון? ומה יקרה אם התנאים בשוק ישתנו והריבית תעלה או תרד? האם תקבולי המשקיעים צמודים למדד המחירים בארה"ב? מהו תוקף חוזי השכירות מהם מגיעים התקבולים?", מסביר שפלטר. "אלו שאלות בסיסיות שבוחנות את השינויים הבסיסיים בתנאים הכלכליים והשפעתם על ההשקעה שלכם הן מהותיות. אם אתם פוגשים יזם שלא לוקח בחשבון מצבים קיצוניים ואת ההשפעה שלהם על ההשקעה, ייתכן שהוא לא מנהל סיכונים טוב, והרי השקעות זה ניהול סיכונים".
תבדקו מי מנהל בשטח את הנכסים ביום יום
"מודלים שונים בהשקעות כמו ה"מולטי-פמילי" או "בנייה חדשה" תלויים בשכירות יציבה ורווחית או לחילופין בניסיון רב בבנייה. כמו כן, גם באיכות התחזוקה של הנכסים ושמירה על שיעורי תפוסה גבוהים במיוחד", הוא אומר. "ככל שהפרויקטים הם בעלי שולי רווח נמוכים יותר, כך לתפוסה יש השפעה דרמטית על היכולת של היזם לעמוד בהתחייבויות כלפיכם".
לטענתו, רבים מהמשקיעים לא מבינים בכלל עד כמה תלויה הצלחת הפרויקטים במגבלות שוק מקומי, בשירותים יקרים ובעליית עלויות תחזוקה. "אם עלויות התחזוקה מתייקרות, החברה המנהלת חייבת להתאים את מחירי השכירות כדי לשמור על רווחיות הפרויקטים. כמו כן, לעתים המימון כנגד הפרויקטים חשוף לעליית הריבית ואם מדובר על ריבית משתנה שעולה בחדות, יש לבצע התאמות מיידיות. במקרים שכאלה ניתן לשאול מהו ה-DSCR (יחס חוב תזרים) של הנכס, דהיינו - מה היחס בין תקבולי הנכס אל מול תשלומי ההלוואה. רצוי שהיחס יהיה לפחות 1.2 , כך שגם אם החזר ההלוואה יעלה ב-20%, או הכנסה תרד ב-20% - עדיין אין סיכוי להחזר ההלוואה".
תבחינו את היזם: עד כמה הוא מבין את אזור ההשקעה
"כשאתם משקיעים דרך יזם בפרויקט קבוצתי, עליכם לוודא כי הוא מכיר היטב את השוק שבו הוא פועל, ואין זו ההשקעה הראשונה שלו באזור", ממליץ שפלטר. "בפרשות האחרונות שהתפרסמו בתקשורת, חלק מהאזורים שבהם פעלו החברות לא היו מוכרים לעומק ליזמים. התוצאה היא שאירועים שונים באזור ההשקעה, ללא הבנה מעמיקה של השוק המקומי, כולל מחירי הנכסים, הביקוש וההיצע, והמצב הכלכלי והפוליטי, עלולה להוביל להפסדים".
"חשוב להשוות מחירים, להבין את מגמות השוק, ולבחון את הסביבה בה ממוקם הנכס. ניתן לשאול את היזם על הניסיון שלו ושל שותפיו באותו אזור או באותו תחום פעילות", הוא ממליץ.
לעולם אל תסמכו על אחרים ותעשו את הבדיקות בעצמכם
"גם אם בחרתם בחברה המקצועית ביותר, כמשקיעים, חובה עליכם לחקור את אזור הנכס", מדגיש שפלטר. "הסתמכות עיוורת על יזמים או חברות ללא בדיקה מעמיקה של הנכס, מיקומו, מצבו הפיזי, והיזם עצמו, עלולה להוביל להפסדים".
במסגרת ההתקשרות שלכם מול החברה המציעה את הפרויקטים, חשוב לשאול את השאלות המעמיקות ולדרוש תשובות, הוא מסביר. "ארה"ב למשל היא מדינה המציעה מגוון רחב של נתונים פומביים ונגישים באינטרנט. כמשקיעים אתם יכולים גם לבקש לראות את דו"ח השמאי והערכת השווי לנכס הנרכש".
"כמו כן", ממשיך שפלטר, "חשוב לבחון את היזם דרכו משקיעים, על הרקע שלו, הניסיון שלו. חשוב לבחון את הניסיון של היזם גם בתחום העסקי, ולא רק בתחום הנדל"ן, שכן פרוייקט נדל"ן הוא עסק לכל דבר, ויש לנהלו כעסק באופן שוטף. יש לבחון אילו פעילויות ועסקים היזם ניהל טרם כניסתו לתחום ההשקעות, על מנת לבחון כיצד יידע להתנהל עם מקרי קיצון".
תבדקו מי מלווה את היזם בפרויקט
"התעלמות ממגבלות וחוקים מקומיים: לכל מדינה חוקים ורגולציות משלה בתחום הנדל"ן. אי הכרת החוקים המקומיים, כולל מיסוי, רגולציה, ובירוקרטיה, עלולה להוביל להוצאות בלתי צפויות ואף להפרות חוק. חשוב להיעזר באנשי מקצוע מקומיים, כמו עורכי דין ורואי חשבון, כדי להבין את המגבלות והדרישות החוקיות", הוא מבהיר.
תבינו לעומק את הסיכון שאתם לוקחים
"ישנם מיתוסים רבים לגבי השקעות נדל"ן בחו"ל, כמו ההנחה שהשקעה בחו"ל מסוכנת יותר מאשר בישראל. בפועל, עם בדיקות נאותות, ייעוץ מקצועי, והבנה מעמיקה של השוק, השקעות נדל"ן בחו"ל יכולות להיות ברמת סיכון זהה ואפילו פחותה להשקעות נדל"ן בישראל", הוא אומר. "כך לדוגמה, בישראל מיזמי שהשקיעו בהלוואות למיזמי התחדשות עירונית בישראל, נתקלו באתגרים ולעתים רבות גם בהפסדים. אפילו חלק מהחברות השונות להלוואות חברתיות, אשר בעבר נחשבו ל'השקעה בטוחה' נקלעו לקשיים עם עליית הריבית".
לטענתו, הבסיס בכל השקעה הוא להבין היטב את הסיכונים, ולהחליט האם התממשות של תרחישי קיצון הם נסבלים או לא עבורנו. "בחלק מעסקאות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל, תוכלו להיכנס בכובע של מלווים ואז הסיכונים הם נמוכים יותר. ניתן לשאול את היזם מהו PLAN B . מהו ניתוח הרגישות אשר הוא בדק למקרי קיצון וכיצד יתמודד עם מקרים שכאלה".
תבינו שהאחראיות לעסקה היא רק שלכם ותנהגו בהתאם
"אסור לנו לסמוך אלא על עצמנו. לשאול את השאלות הנכונות ולהקשיב לתשובות המגיעות, ולא לקחת אותן כמובן מאליו ולקבל החלטות מושכלות, שכן הצלחה של השקעה תלויה לא רק בנכס בו משקיעים אלא גם בגוף המשקיע והמנהל את אותה השקעה, ולכן יש לבחון את שני אלה, ולא רק את הנכס עצמו".