לא אחת העברת כספים לבני משפחה הזקוקים לסיוע כלכלי מתחילה עם כוונות טובות אך מסתיימת לא פעם בגיהינום, המורכב משנים של התגוששויות בבית המשפט, סכסוך מר המפלג את המשפחה והוצאות משפטיות גבוהות. מספר פסקי דין שדנו בסכסוכים מסוג זה בעת האחרונה מלמדים מאילו טעויות נפוצות כדאי להימנע בעת מתן ההלוואה לקרוב המשפחה.
ריכזנו עבורכם מספר שאלות נפוצות וכללי עשה ואל תעשה בנושא זה.
באילו מקרים יראו רשויות המס בכסף שניתן לבן משפחה לצורך רכישת דירה כהלוואה ולא כמתנה? ומה המשמעות של זה במצב של גירושים ?
בדרך כלל כשמדובר בהעברת כספים בין אנשים זרים אחד לשני, החזקה המשפטית היא שההעברה היא הלוואה אלא אם כן יוכח אחרת. לעומת זאת, כשמדובר בהעברת כספים בין בני משפחה – אחים, הורים וילדים וכו' החזקה המשפטית היא כי מדובר במתנה, אלא אם כן יוכח אחרת. ההסבר לכך כי אנשים שאינם קרובי משפחה אינם נותנים סתם מתנות אחד לרעהו ללא הסבר מניח את הדעת ואילו בתוך המערכת המשפחתית ניתנות מתנות למיניהן כדבר שבשגרה.
על פי חוק מס שבח, אם ניתנה דירה במתנה מהורה לילד, הרי שהילד יוכל למכור את הדירה רק בחלוף תקופה מסוימת (4-3 שנים). החוק מבדיל בין ילד נשוי ללא נשוי, אם התגורר בדירה אם לאו ועל פי שינויים אלה משתנה התקופה בה על הילד להחזיק בדירה על מנת לקבל פטור ממס שבח בעת מכירתה.
כשנמכרת דירה יש לדווח לשלטונות מס שבח מהו מקור הכספים מהם נרכשה הדירה. זאת, כיון ששלטונות מס נוהגים להתייחס למקור המימון לרכישת הדירה. כאשר רוב הכסף לרכישת הדירה הוא מתנה מההורים הם מתייחסים לכך כאילו ניתנה הדירה במתנה, ויש לעמדה זו בסיס בחוק מיסוי מקרקעין עצמו.
לכן שכשמדובר בכספים שניתנים כהלוואה לרכישת דירה חשוב מאד לערוך מסמך בכתב, שאם לא כן עלולים מס שבח להטיל מס שבח במקרה של מכירת הדירה על ידי מקבל הכסף ולראות בכך עסקת מתנה לדירה הגם שרק הכסף התקבל במתנה, אחרת שלטונות המס עלולים לומר שהסכם ההלוואה הוא מלאכותי. יובהר שלא תמיד יעזור גם הסכם הלוואה בכתב. ההסכם בהחלט יעזור אם יהיו בו תנאים רגילים להלוואות, כמו מועד פרעון ההלוואה סכום ההחזר החודשי הצמדה וכו'.
מדוע זה מהותי להחתים בני משפחה על הסכם למתן הלוואה? האם כדאי להחתים גם את בן או בת הזוג? דוגמאות למקרים בהם ההסכם לא נחתם והצדדים נקלעו לבעיה
ככל שמלווים כספים בתוך המשפחה לדוגמא בין הורים לילדיהם, בין אחים בין סבים וסבתות לנכדים, חשוב לערוך מסמך בכתב שיבהיר שאכן מדובר בהלוואה ולא במתנה. הסעיפים שחשוב שיהיו בהסכם הלוואה משפחתית הם התנאים המהותיים של ההלוואה. אחרת יהיו שיחשבו שמדובר בהסכם מתנה או הסכם למראית עין לכן חשוב שיהיו הסכום שמלווים, אופן ההחזר, מספר התשלומים, הרבית, הביטחונות הסנקציה במקרה של אי פירעון ההלוואה.
זאת ועוד, ככלל כאשר הורים נותנים כסף לילדם שמתחתן והסכום הכספי משמש לרכישת דירה מבלי להתנות על הכסף הרי שבמידה ובני הזוג מתגרשים הגרושה עלולה לקבל מחצית מכל שווי הדירה הנמכרת, כולל סכום הלוואה מההורים.
לעומת זאת, אם אין הסכם הלוואה חתום ובמיוחד, אם גם מי מהורי בן הזוג השקיעו כספים ברכישת הדירה- גם אם מדובר בסכום נמוך הרי שהיא תהיה זכאית לקבל את מחצית הדירה מתוקף הסדר איזון המשאבים הקבוע בחוק יחסי ממון.
מלבד עריכת הסכם הלוואה באילו עוד פעולות ניתן לנקוט אשר יגנו על ההורים ויבטיחו את קבלת כספם בעת גירושי הילדים?
מעבר להסכם ממון שיכול לפתור בעיה של מתן הלוואה לבני הזוג על ידי אחד מהורי הזוג ,כשניתנות הלוואות בתוך המשפחה הדרך להבטיח החזרן הוא בדיוק באותו אופן משפטי כמו כל הלוואה. כך למשל ניתן לעשות זאת באמצעות משכנתא מדרגה ראשונה (כשאין משכנתא ראשונה על הנכס של בנק או גורם אחר) או משכנתא מדרגה שניה שמגבים את הסכם ההלוואה. כמו כן ניתן לרשום הערת אזהרה על הנכס המונעת מכירתו ומתריעה בפני מעקלים ו/או משעבדים נוספים. צריך לזכור כי הערת אזהרה אינה זכות קניינית אלא רק "נורת אזהרה" ומבחינה זו עדיפה משכנתא.
כמו כן ניתן, ככל שהדבר אפשרי לרשום את הזכיות בנכס הנרכש בחלקים לא שווינים אלא לפי גובה ההשקעה הראשונית של כל אחד מבני הזוג.
בננו מתחתן ואשתו לא מביאה את כמות הכסף שאנחנו ניתן לו. 600 אלף אנחנו נותנים והיא מביאה רק 200 אלף. ביתרה ייקחו משכנתא. מה ניתן לעשות כדי להבטיח שאם הם ייפרדו נקבל את העודף שנתנו (בסך 400 אלף שקל)?
במקרה שהורים רוצים להבטיח שאחרי נשואי בוסר קצרי מועד (כשנה/ שנתיים) ההשקעות המקוריות שלהם יובטחו וכל אחד מהצדדים יקבל את חלקו המקורי מבלי שיהיה ערוב נכסים עומדות בפניהם מספר חלופות:
- דרישה שבני הזוג הצעירים יחתמו על הסכם ממון שיבהיר בין היתר כי במקרה של פרידה וגירושין כל אחד יקבל את סכום ההשקעה הראשוני. ברגע שחותמים הסכם הממון הוא משמעותי ומחייב לאורך כל חיי הנשואים המשותפים. הסדר איזון המשאבים הוא ההסדר הקבוע בחוק יחסי
- עריכת הסכם הלוואה עם בני הזוג להשבת סכום היתר (במקרה זה כ- 200,000 שקלים) במקרה זה מסכנים את מחצית הסכום שניתן כהלוואה לשני בני הזוג. בצד הסכם ההלוואה ניתן לגבות את החזר ההלוואה במשכנתא מדרגה שניה או בהערת אזהרה.
כשמדובר בנכס, העברתו לקרוב או לכל אדם אחר, שאינו תושב חוץ, בתום לב וללא תמורה, תהיה פטורה ממס שבח. יחד עם זאת, במקרים כאלו, לפקיד השומה יש סמכות מיוחדת לשלול את הפטור, במידה שאינו משתכנע בנסיבות של תום הלב. מהן אותן נסיבות?
עקיפה של מגבלת הזמן על ידי שימוש בתקופת הביניים בהסכם שכירות או בהסכם להלוואת כספים עד שתעבור תקופת הזמן הנדרשת ואפשר יהיה למכור ללא חיוב במס שבח, פורשה על ידי בית המשפט כעסקה מלאכותית והעסקה חויבה במס כאילו בוצעה במועד ההשכרה או מתן ההלוואה. זו דוגמא, אבל האפשרויות תלויות בנסיבות העובדתיות.
עו"ד רונן דליהו בעל משרד העוסק בדיני משפחה, צוואות וירושות