קצב עליית מחירי הדיור שובר שיאים, וגם בשוק השכירות מרגישים את גלי ההדף. הדרישות של בעלי הדירות עולות, והשוכרים לעתים נאלצים להוסיף מאות ואף אלפי שקלים בכל חודש רק כדי להישאר באותה הדירה. אלא שלעתים בעלי הדירות נתקלים במכשול - והוא חציית הרף לתשלום מס הכנסה. אבל כפי שנראה כעת, גם זה לא תמיד עוצר אותם, וחלקם מוצא דרכים "יצירתיות" וספק חוקיות כדי לעקוף את המגבלה: נספחים סודיים בחוזה, גביית חלק מהסכום במזומן, השכרת החניה בנפרד ואפילו גביית "דמי תיווך" לבעל הדירה. וזו כנראה רק קצה הרשימה.
"לפני חודש בעל הבית ביקש ממני שאת הצ'קים הבאים אעביר לו על סך 5,100 שקל לחודש, למרות ששכר הדירה שאני משלמת גבוה יותר, ואת היתרה 'נמצא דרך להעביר'. לקח לי זמן להבין שהוא רצה להתחמק ממס. באותה הזדמנות הוא גם העלה לי את שכר הדירה, אבל זה כבר עניין אחר", מספרת לנו שוכרת במרכז הארץ.
סיפור דומה עלה בשבוע שעבר בקבוצת פייסבוק גדולה, בשאלה של שוכרת: בעל הבית שלה הודיע שיעלה את שכר הדירה, אבל ביקש שבחוזה יהיה כתוב רק 5,100 שקל, ובפועל השוכרים ישלמו סכום נוסף של כמה מאות שקלים. בעל הדירה כנראה מנסה להתחמק מתשלום מס, שכן עד לתקרה מסוימת יש פטור מתשלום מס על השכרת דירה. הוא טועה, שכן תקרת הפטור השנה כבר עומדת על 5,196 שקל לחודש. ויש עוד דוגמאות.
שוכרת שחיפשה דירה בעיר במרכז הארץ כתבה בפוסט בפייסבוק שבעל הבית ביקש שכירות 5,200 שקל - ועוד 5,000 שקל דמי תיווך לעצמו אף שכלל לא הראה להם את הדירה. בעלת בית ממרכז הארץ סיפרה לגלובס: "אנחנו משכירים דירה. בהתחלה סיכמנו עם השוכרים על מחיר של 5,700 שקל, אבל אז הם התחילו לבקש כל מיני תיקונים ושינויים, אז הצענו להם להוריד את המחיר ל־5,150 שקל - אבל שהתיקונים יהיו עליהם. כך גם הורדנו מעצמנו את הטיפול וגם הם זכו בהנחה. בינתיים גם השארנו את המחיר כפי שהוא כי מה יש לי להעלות? במילא הכול ילך למס הכנסה".
פיצולי הסכומים, אומרים בשוק, הם פרקטיקה ידועה: לוקחים בחוזה את המינימום ואת היתרה מחשיבים כדמי ועד בית או חשבונות או תשלום עבור רהיטים או תיווך, או לוקחים במזומן.
"יש הרבה משחק בנושא השכירות", אומרת עו"ד רעות פלדר, בעלת משרד בעיר רחובות. "יכולים להכניס בנספח להסכם השכירות, שלא מדווח לאף אחד, כל מיני התחייבויות נוספות. למשל להשכיר בנפרד את החניה או מחסן". פלדר מספרת לנו על דרך נוספת של בעלי הדירות לעקוף את המגבלה, והיא פיצול דירות. כך, שכר הדירה שנגבה הוא כביכול נמצא מתחת לרף המס והתשלום הנוסף, בגובה מאות ואלפי שקלים, הוא כביכול עבור חשבונות שוטפים כגון ארנונה.
עדיף לדווח, ולא רק בשביל השקט הנפשי
בהיעדר מרשם שכירויות ארצי, ברשות המסים מתקשים באכיפה על בעלי דירות המתחמקים מתשלום מס או מאמצים שיטות שונות כדי לעקוף אותו. לפי נתוני הרשות המסים, נכון לסוף שנת 2021 היו בישראל מעל 340 אלף איש בעלי שתי דירות או יותר. כמה מהם משכירים את הנכסים? לא ידוע. גם לא כמה מהם משלמות מס על ההכנסות.
"אנשים לא חוששים, משום שלא מכירים הרבה אנשים שנתפסים", אומרת עו"ד פלדר. "כולנו שומעים רק על מי שמרוויח ולא על המקרה של זה שיתפסו אותו". זאת, למרות שאי דיווח מהווה עבירה פלילית שדינה עד שנתיים מאסר, קנס או שניהם יחד. במקרים חמורים יותר, העונש אף עשוי להגיע לעד שבע שנות מאסר.
התחום מלא פרצות, ולאכיפה אין שיניים
מרשות המסים נמסר לגלובס כי "כחלק מהטיפול הכולל בהעלמות המס, הגבירה רשות המסים בשנים האחרונות את האכיפה בתחום מיסוי ההכנסות משכר דירה, במסגרת זו בוצעו מגוון פעולות בכללן, ביקורות בקרב משכירי דירות, ניהול מאות חקירות פליליות וכן, כחלק מהמהלך מתמשך של הרחבת רשת הדיווח, באמצעות הצלבות מיידעים, נפתחו עשרות אלפי תיקים לבעלי דירות להשכרה החייבים בתשלום מס אשר מהם נגבה עד היום מס בסכום כולל של כ־1.4 מיליארד שקל".
אלא ש־1.4 מיליארד שקל הם רק טיפה בים של העלמות מתוחכמות של הכנסות מדמי שכירות.
גורם בכיר ברשות המסים אמר לגלובס, כי "ללא חובת דיווח על השכרת דירות הרשות צריכה לעשות עבודת נמלים כדי לתפוס את מעלימי המס בשוק. אנחנו עושים כל הזמן בדיקות ברישומי הנדל"ן ובמאגרי המידע בנוגע לבעלויות על דירות, אבל בלי מאגר משכירים אנחנו לא נגיע לכולם".
ברשות המסים ובאוצר ניסו לפתור את האנומליה הגדולה של שוק השכירות במסגרת חוק ההסדרים האחרון, וביקשו להעביר חוק שיחייב משקיעים לדווח על הכנסות שהם מקבלים מדמי השכירות. ואולם, היוזמה טורפדה על ידי שר המשפטים גדעון סער, שסבר שחובת הדיווח תרתיע אנשים מלהשכיר דירות בשל "הטרטור" של הדיווח, ומלאי הדירות בשוק ההשכרה יקטן; וכן על ידי שר השיכון זאב אלקין וגורמי המקצוע במשרדו שסברו כי דרישת הדיווח החדשה תגרום נזק לשוק השכירות במובן זה שהיא תוביל לעליית מחירים.
מסלולי מיסוי על שכר דירה
■ פטור מלא עד 5,196 שקל בחודש מסלול זה קובע פטור מלא אם סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה/הדירות אינו עולה בכל חודש על 5,196 שקל
■ מסלול ה־10% מס חל על מי שמשכיר את דירתו ביותר מ־5,196 שקל לחודש. שיעור המס עומד על 10% ולא ניתן לנכות הוצאות שוטפות
■ מיסוי שולי בניכוי הוצאות ופחת ההכנסה מהדירה תצטרף להכנסה המצרפית של בעל הדירה, והוא רשאי לנכות הוצאות שוטפות מהסכום החייב במס, למשל שכר טרחת עו"ד, הוצאות בגין תיקונים ועוד. כמו כן, הוא יוכל להפחית במהלך חיי הנכס את הפחת מעלות הרכישה - 2%