בעל דירה המסרב לשתף פעולה עם תמ"א 38 בבניין יחויב לחתום בעל כורחו – כך נקבע לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. השופטת לימור ביבי דחתה את ערעור הסרבן על פסק דין המחייב אותו לחתום, ובפרט את השגתו על הקביעה שלפיה תכלית התנגדותו הינה סחטנות. "המפקחת התרשמה ממנו באופן ישיר ולא מצאתי טעם להתערב בקביעותיה וממצאיה", כתבה השופטת.

הפרויקט המדובר מתייחס לשני מבנים המכילים 55 דירות בצפון תל אביב. במאי 2018 התקשרו 51 מבעלי הדירות עם חברת "אשדר" בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה מחדש. בהתאם להסכם, המבנים ייהרסו ותחתיהם ייבנו ארבעה בניינים חדשים הכוללים חניון תת קרקעי ו-102 דירות אשר יתחלקו בין בעלי הדירות והיזמית. בנוסף, הוסכם שבעלי הדירות יקבלו תוספת שטח של 25 מ"ר, מחסן ומרפסת שמש.

בשלב מסוים הגישו תומכי הפרויקט תביעה למפקחת על המקרקעין על מנת לקדמו, כאשר במהלך ניהול התביעה חתמו על ההסכם שלושה דיירים נוספים. בנסיבות אלה קבעה המפקחת הבכירה על המקרקעין, אושרת ארפי מוראי, שהסרבן היחיד אשר נותר במערכה יחויב לחתום בעל כורחו. לדבריה, תנאי ההסכם סבירים והתמורות שמציעה היזמית אינן נופלות מאלה המקובלות בפרויקט תמ"א 38, כאשר אין מחלוקת שהסרבן עתיד לקבל לידיו דירה ששווה הרבה יותר מזו הנוכחית.

בשולי הדברים קבעה המפקחת – בהתייחס להצהרת הסרבן כי יסיר את התנגדותו בתמורה לכך שהיזמית תשלם לו 5,600,000 שקל – שהוא חסר תום-לב הפועל ממניע של סחטנות.

"היזמית מרוויחה עלינו"

הסרבן לא השלים עם פסק הדין והגיש ביוני האחרון את הערעור למחוזי. לטענתו, התנגדותו לפרויקט לגיטימית ונשענת על מספר הצדקות. כך למשל, מדובר בעסקה לא כדאית מבחינת בעלי הדירות שכן היזמית זוכה במסגרתה לרווחיות של כ-45%, בניגוד לנורמה העומדת על כחצי מכך. כמו כן, משרד עורכי הדין שמייצג את בעלי הדירות ייצג במקביל את עיריית תל אביב, ומשכך הוא מצוי בניגוד עניינים.

בנוסף תקף הסרבן את קביעת המפקחת שהוא סחטן חסר תום-לב. לדבריו, הצהרתו כי ישתף פעולה עם הפרויקט בתמורה למיליוני שקלים מהיזמית הוצאה מהקשרה, ונאמרה אגב הליך פשרה.

אלא שהשופטת ביבי דחתה את טענותיו. אשר לכדאיות העסקה היא נימקה שרווח יזמי אינו חזות הכול, ומכל מקום הסרבן לא הציג חלופה המלמדת על קיומו של יזם המסכים להתקשר עם בעלי הדירות בעסקה שתנאיה טובים יותר.

ביחס לטענה בדבר ניגוד עניינים אישרה השופטת את קביעת המפקחת לפיה הסרבן מושתק מלטעון לקיומו של ניגוד עניינים, שעה שיכול היה לבדוק את הנושא בשלב מוקדם יותר. מכל מקום, במישור המעשי היא לא מצאה שהייצוג הכפול אכן מקים חשש לניגוד עניינים.

לסיום דחתה השופטת אף את בקשת הסרבן לבטל את קביעת המפקחת ביחס לתום לבו. "המפקחת שהיא הערכאה הדיונית התרשמה באופן ישיר מהמערער, מכוונותיו ואופן התנהלותו, ובכך לא מצאתי כל טעם להתערב", כתבה.

בסופו של יום השופטת הורתה על דחיית הערעור, וכפועל יוצא על חיובו של המערער לחתום על הסכם התמ"א חרף התנגדותו. בנוסף, היא חייבה אותו בהוצאות של 15,000 שקל לטובת תומכי הפרויקט.

  • ב"כ המשיבים: עו"ד זיו גרומן ועו"ד ניל בונפיל
  • ב"כ המערער לא צוין בפסק הדין

עו"ד אבי הורביץ עוסק/ת ב- תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין. בהכנת הכתבה השתתפו צוות העורכים של אתר פסקדין

פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל. הוא מכיל מידע כולל ומגוון בתחום המשפט. האתר מופעל באמצעות חברת "פסק דין אתרי משפט בע"מ". המידע מסופק לשירות ציבור הגולשים לשימוש פרטי ולא-מסחרי בלבד. האתר והמידע המופיע בו מוגנים על ידי חוקי זכויות יוצרים של מדינת ישראל, אמנות בינלאומיות וחוקי זכויות יוצרים של מדינות אחרות.