הלווה מיליונים למיזם פינוי בינוי שלא יצא לפועל - והכפיל את הכסף

כ-8.5 מיליון שקלים - זהו הסכום שיצטרכו חברת השקעות נדל"ן ובעל המניות שלה לשלם למשקיע אמריקאי, על רקע משא ומתן שנוהל ביניהם לכריתת הסכם השקעה במיזם פינוי-בינוי ביפו, אשר בסופו של יום לא נחתם. שופטת המחוזי בתל אביב, עינת רביד, קיבלה את תביעת המשקיע לקבל בחזרה את ההלוואה שנתן, 1.27 מיליון דולר, בתוספת ריבית פיגורים של כ-1.35 מיליון דולר והוצאות משפט.

התובע, איל הון אמריקאי המתגורר במוסקבה, התקשר ביוני 2019 עם הנתבעת, חברה העוסקת בהשקעות נדל"ן, בהסכם להלוואת 1.27 מיליון דולר לאחרונה. ברקע למתן ההלוואה נוהל בין הצדדים משא ומתן לכריתת הסכם השקעה בחברה מסוימת העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, והקמת מיזם מגורים ביפו אשר כונה "פרויקט דוידוף".

בהסכם נקבע שההלוואה תוחזר תוך חודש אחד בלבד, כלומר ביולי 2019, בריבית שנתית של 3.5%. עוד נקבע שאם הלווה, כלומר הנתבעת, לא תחזיר את סכום ההלוואה עד למועד הפירעון, תתווסף אליו ריבית פיגורים בשיעור 6% לחודש, החל מהיום השלישי לאחר תאריך היעד ועד לתשלום בפועל.

בתביעה שהוגשה לבית המשפט בפברואר 2021 - כשנה וחצי לאחר הדד-ליין - סיפר המשקיע שמלבד כ-50 אלף דולר, הנתבעים (החברה ובעל המניות היחיד שלה) טרם השיבו לו את מלוא סכום ההלוואה. לדבריו, אחרי בדיקות שערך התברר לו כי מאחורי המילים "פרויקט דוידוף" אין דבר, וכי מדובר במיזם ערטילאי וחסר פשר.

בנסיבות אלה דרש המשקיע לקבל מהנתבעים סך של כ-8.4 מיליון שקל, המגלם את החזר הקרן בתוספת הריבית השנתית וריבית פיגורים, בניכוי הסכום ששולם.

לעומתו טענו החברה ובעליה שהצדדים התקשרו הלכה למעשה בהסכם השקעה, כאשר הכתרתו כחוזה הלוואה נעשתה למראית עין ולצרכים טכניים. לדבריהם התובע השקיע מתוך ידיעה שיקבל את כספו בחזרה בצירוף רווחים ככל שיהיו, רק לאחר בניית הפרויקט. מדובר בפרויקט פינוי בינוי שקורם עור וגידים לאורך למעלה מ-10 שנים, זמן סביר להחזר השקעה בפרויקט כזה, ומכאן שהתובע אינו זכאי כעת לסכום הנתבע.

אין הסכם אחר

אבל השופטת רביד דחתה את גרסת הנתבעים. "אין חולק כי ההסכם היחיד שנחתם בין התובע לנתבעים הוא הסכם ההלוואה, ומלבדו לא נחתם כל הסכם נוסף", הדגישה והוסיפה: "הנתבעים טענו כי הסכם ההלוואה הוא למראית עין ורק לצורכי העברת הכספים בין הבנקים, אך בזמן אמת עולה שהצדדים התייחסו להסכם כהסכם הלוואה".

בין הראיות ששימשו את השופטת לצורך הגעתה למסקנה זו, היה משא ומתן שניהלו הצדדים בזמן אמת על גובה ריבית הפיגורים. בעוד המשקיע רצה להעמידה על 15% בעלי החברה התעקש שהיא תהיה נמוכה יותר, עד שנקבעה ל-6%.

אם אכן מדובר בהסכם למראית עין שערכו כקליפת השום, הסבירה השופטת, הרי שגם לגובה הריבית לא הייתה משמעות. עצם ניהול הדין ודברים על הנושא, והפחתת הריבית לבסוף לזו שנקבעה מהווה, לדברי השופטת, חיזוק לכך שהצדדים ראו בחוזה הסכם הלוואה.

לדברי השופטת, גם העובדה שהנתבעים הואילו להשיב למשקיע כ-50 אלף דולר תומכך במסקנה שהם ראו בסכום הלוואה שיש להחזיר. ואם בכך לא די, הרי שמתכתובות הצדדים בזמן אמת עלה שהצדדים התייחסו לסכום ששילם המשקיע כהלוואה.

"בזמן אמת מעולם לא נטען כי הסכם ההלוואה הוא פיקטיבי או למראית עין, אלא הצדדים ראו בו הסכם הלוואה עם אפשרות להמרתו להסכם השקעה", כתבה השופטת, אלא שלבסוף, כאמור, ההשקעה לא יצאה אל הפועל "ועל כן נותרה כהלוואה שעל הנתבעים היה להשיבה".

לפיכך השופטת קבעה שעל הנתבעים לשלם למשקיע את הסכום הנתבע בתוספת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט, ובסך הכול כ-8.5 מיליון שקל.

• ב"כ התובע: עו"ד אלדד מלר ועו"ד אריאל הולצר
• ב"כ הנתבעים: עו"ד רנה שבולת