ועדת הערר שדנה בסכסוכי מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל-אביב קיבלה לאחרונה את עמדת חברת KGI ופטרה אותה מתשלום מס רכישה של יותר מחצי מיליון שקלעל חכירת נכס ל-12 שנים. זאת, בניגוד מוחלט לעמדתו של מנהל מיסוי מקרקעין שסבר כי מאחר שעיריית תל-אביב הציעה לחוכרי המתחם להאריך את תקופת החכירה ב-50 שנה החברה צריכה לשאת במלוא המס.
המחלוקת בין KGI לבין מנהל מיסוי מקרקעין נסב על פרשנות המונח "זכות במקרקעין" שבחוק מיסוי מקרקעין.
לפי החוק, החיוב במס רכישה מוטל על מי שרכש זכות של בעלות או חכירה לתקופה של יותר מ-25 שנה או שיש לו זכות להאריך את החכירה מכוח הסכם.
לעמדת KGI – שרכשה את זכויות החכירה במתחם גבעון בתל-אביב באוקטובר 2013 – מאחר שזכויות החכירה בהסכם הן ל-12 שנים הרי שלא לא היה מקום לחייבה במס רכישה.
לעומתה, מנהל המיסוי סבר כי היא חייבת במס משום שעוד לפני החתימה על ההסכם הוציאה עיריית תל-אביב "מדריך לחוכר" שבמסגרתו הציעה לחוכרים במתחם להאריך את תקופת החכירה לשתי תקופות נוספות בנות 25 שנה תמורת ביצוע עבודות שיפוץ נרחבות.
לפי טענתו הצעת העירייה נחשבת להסכם מחייב בין העירייה לבין החוכרים במתחם, וכי ממילא מדובר ב"הצעה בלתי חוזרת של גוף שלטוני" –שהעירייה מחויבת לה. כלומר, הטענה היא שהחברה תקבל בוודאות את האופציה להארכת החכרה – ולכן החוק חל עליה.
מי אמר שזה ודאי?
פרידמן הפנה לחוק החוזים והבהיר כי חוזה נחשב למחייב רק כשיש "הצעה" ו"קיבול". לעמדתו, "הצעה אמנם הייתה כאן" אבל "קיבול" לא היה. זאת, משום שהארכת תקופת החכירה מותנית בקיום תנאים כמו הגשת בקשה מסודרת, אישור העירייה, נשיאה בהוצאות שיפוץ גבוהות, הצטרפות של כ-20 חוכרים נוספים, חתימה על חוזה ועוד.
כלומר, ה"קיבול" יתרחש רק בכפוף לאישור העירייה ולאחר שייחתם עמה חוזה שיפוץ. לפיכך, לא מדובר בהסכם מחייב או ב"הבטחה שלטונית מחייבת", שהרי העירייה רשאית להתנער מהצעתה עד לחתימה על הסכם השיפוץ.
לפיכך נקבע כי מנהל המיסוי לא היה רשאי להוסיף לתקופת החכירה שננקבה בהסכם המכר (12 שנה) את התקופות המוצעות ב"מדריך לחוכר", גם אם יש ודאות גבוהה שלבסוף השיפוץ יתבצע. זאת, משום שבמועד החתימה על הסכם המכר האופציה הזו "לא הבשילה לכדי הסכם ולבשה צורה משפטית מחייבת".
יו"ר הוועדה, השופט הרי קירש היה נוקשה יותר וציין כי לטעמו ספק אם המדריך שפרסמה העירייה נחשב ל"הצעה". השופט הבהיר עוד כי החברה יכולה הייתה לרכוש רק את הזכויות שהיו בידי המוכרת באותה עת – ולא היו לה זכויות חכירה מעבר ל-12 שנה.
חבר הוועדה השלישי, רו"ח אליהו מונד, הצטרף לדברי חבריו, ולפיכך הערר התקבל, המס בוטל ומנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב חויב בהוצאות של 40 אלף שקל.
לקריאת פסק הדין המלא בתיק ו"ע 37859-04-15
ב"כ העוררת: עו"ד ארז גבע, עו"ד שירן זנברג
ב"כ המשיב: עו"ד גלית פואה, פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)
עו"ד איתי הכהן עוסק/ת ב- מיסים
הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל