משבר הקורונה העולמי פגע באופן דרסטי בענפי כלכלה שונים, וההשלכות לא פסחו על שוק הנדל״ן והשכירות. עסקים רבים, במיוחד מסעדות, בתי קפה, ואולמות אירועים, קרסו או נפגעו בצורה חמורה ומתקשים לעמוד בחוזים. חברות העבירו את העובדים לעבוד מהבית ומשרדיהן נותרו נטושים. עסקאות מכר שהגיעו לשלבים מתקדמים נעצרו וקבלנים מאחרים במסירת דירות חדשות.
המצב החריג הזה מעלה סוגיות משפטיות מורכבות. האם הקורונה היא ״כוח עליון״ שמאפשר לסגת מהתחייבויות? מה יעשה בעל חנות שלא יכול להגיע אליה בגלל סגר שהטילה הממשלה? ומנגד, מה אפשרויות הפעולה של בעלי נכסים מול שוכרים שהפסיקו לשלם?
עו״ד אסף לאור, שותף במשרד הרצליך-לאור, השיב לשאלות הגולשים. צפו בשידור >>
מנחם שאל: אני שוכר חנות בקניון בתל אביב ובגלל הקורונה ההכנסות שלי נפגעו קשות. יש בסיס להפחתה או ביטול זמני של דמי השכירות?
התשובה היא לא חד משמעית. במספר פסקי דין שנדונו בנושא תשלום דמי שכירות, בית המשפט הגיע להכרעות שונות. בסופו של דבר הקורונה או המשבר לא הוכר כגורם מסכל. לכן, אי אפשר להפסיק לשלם את דמי השכירות. זה נכון שבמספר החלטות בית המשפט קבע הפחתה של דמי השכירות לתקופה מסוימת, עד לחלוף המשבר. יחד עם זה צריך לקחת בחשבון שבמקרה של הפסקה חד צדדית של תשלום דמי השכירות, עדיין לבעל הנכס שמורה הזכות להגיש תביעת פינוי ובמקרה הזה רוב הסיכויים שבית המשפט ייעתר ויקבל את התביעה.
גילה שאלה: יש לי עסק עצמאי בתחום הנהלת החשבונות. לפני כשנתיים שכרתי חדר בחברת משרדים בחוזה לחמש שנים אבל מאז פרוץ המגפה אני לא מגיעה אליו מכיוון שאני בקבוצת סיכון וגם לא יכולה להתחסן. האם זו סיבה מוצדקת לביטול ההסכם?
זו לא סיבה מוצדקת לביטול ההסכם מהסיבה הפשוטה, שצריך להסתכל גם על בעל הנכס. כשבעל הנכס העמיד את הנכס לרשותך ולא מנע ממך את השימוש בו, העובדה שלא השתמשת בו מסיבותייך לא מאפשרת עילה לביטול חוזה השכירות. אני מאוד ממליץ בנסיבות האלה לנסות ליישר את ההדורים עם בעל הנכס, בפרט שנותרו שנתיים לתום תקופת השכירות המקורית, ולהגיע להבנות או לגבי ביטול ההסכם, אפילו עם איזשהו קנס, או לגבי הפחתה מסוימת בדמי השכירות כדי לאפשר את דמי השכירות.
מירב שאלה: קנינו דירה חדשה והיינו אמורים להיכנס אליה לפני שלושה חודשים. הקבלן הודיע שיש עיכובים ״בגלל המצב״ ושנקבל זאת בהבנה. בינתיים נגרמים לנו הפסדים. מה אפשר לעשות?
התשובה כאן היא מאוד פשוטה. צריך לדרוש פיצוי. הקורונה לא הוכרה כגורם מסכל ולא ניתנה לקבלנים הארכה במסירת הדירות. צריך לפנות להוראות חוק המכר המאפשרות למי שקנה דירה מקבלן לקבל פיצוי בגין דמי השכירות בעבור כל חודש של איחור. במקרה של איחור של שלושה חודשים אתם זכאים לפיצוי מהחודש הראשון בגובה של 150% מדמי השכירות שמשולמים לדירה כזו באיזור.
קובי שאל: יש לי עסק בתחום המזון ואני עומד לחתום על חוזה שכירות. איזה סעיפים אפשר להכניס כדי למזער נזקים בעתיד במצב של סגר או הגבלות?
כאן התשובה היא חד משמעית. היום אנחנו מכניסים לחוזים סעיפים שהוגדרו על ידי חלק מעורכי הדין כסעיפי קורונה. כאן יש למעשה שתי חלופות. אני הייתי מאוד ממליץ להתעקש על סעיף שבו במקרה של סגר כללי יופחתו דמי השכירות לשיעור שייקבע לתקופת הסגר. אם בעל הנכס לא מסכים, המינימום זה לקבוע סעיף שאומר שבמקרה של סגר כללי תינתן אפשרות לבטל את חוזה השכירות, גם אם בקנס כלשהו. זה לפחות ייצר וודאות במקרה של הפסקת פעילות כתוצאה מסגר.
שירה שאלה: אני ובן זוגי שוכרים דירה. שנינו פוטרנו בגלל הקורונה ואנחנו מתקשים בתשלומים ורוצים לעבור לגור בבית של ההורים שלי עד שנתייצב. לצערי אין לנו סעיף יציאה בחוזה והוא נגמר רק עוד 7 חודשים. מה אפשר לעשות?
מה שאפשר לעשות זה לא כל כך משפטי. צריך לפנות לבעל הנכס ולנסות לדבר איתו על שתי חלופות. או כאמור לשלם איזשהו קנס ולצאת מהחוזה, כי צריך גם לראות את האינטרס של בעל הנכס שציפה שהנכס יושכר לשבעה חודשים נוספים. אופציה נוספת היא להסכים על הבאת שוכר חלופי וגם כאן להקטין את הנזקים.
עצם העובדה שפוטרתם ואתם רוצים לעבור להורים לא מהווה עילה להפרת ההסכם ולא יפטור אתכם מתשלום דמי השכירות.
בן שאל: אני מפעיל פאב ובתקופת הסגרים לא יכולתי לשלם את דמי השכירות. בעל הבית רוצה לפנות אותי. אפשר למנוע את זה?
התשובה כאן היא חד משמעית. אי אפשר למנוע את זה. לבעל הבית יש זכות לדרוש את פינוי הנכס. גם אם הקורונה תוכר כגורם מסכל, עדיין לא ניתן למנוע מבעל הנכס שציפה לקבל את דמי השכירות לדרוש את הפינוי. יחד עם זה, במספר פסקי דין שנדונו בית המשפט התערב וקבע דמי שכירות מופחתים לתקופה מסוימת ובכך איפשר את המשך השכירות.
ענת שאלה: אני ובעלי מכרנו את הדירה שלנו. היינו אמורים לפנות אותה לפני חודש אבל בגלל הסגר לא יכולנו לחפש דירה. הקונים מאיימים בתביעה אבל אנחנו לא יכולים לפנות לפני שנמצא דירה אחרת כי יש לנו שלושה ילדים קטנים. מה עושים?
התשובה כאן, מפנים את הדירה. מהטעם הפשוט. ההתחייבות החוזית שנתתם בעסקת המכר לא הייתה תלויה במציאת דירה חדשה למגורים. יש שתי חלופות: או מפנים ומוסרים או לפחות פונים למוכרים ומסדירים איתם תשלום של דמי שכירות עבור תקופה נוספת שאתם עושים שימוש בנכס. כך או כך, אתם תהיו חייבים לעמוד בהתחייבויות שלכם.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל