כ-2,700 עובדים, אם לא יותר, פוטרו בשמונת השבועות האחרונים בענפי ההיי-טק והפיננסים, והמספר כמובן לא כולל את הפיטורים שלא דווח עליהם בתקשורת. במשרדיה של כל חברה שמפטרת מתפנים שטחים רבים עם עזיבת המפוטרים, מה שלפי התחזיות בשוק הנדל"ן עלול להביא לשידור חוזר של השכרות המשנה שביצעו חברות ההיי-טק בתקופת המשבר שפקד את הענף בשנים 2001 ו-2002.
בימים אלה, בהם ישראל נמצאת בתחילתו של משבר האשראי, כבר יש לא מעט שטחים ריקים אותם מציעות חברות היי-טק ופיננסים כשכירות משנה לאחר שפיטרו ונשארו עם שטח עודף, או כצעד נוסף להתייעלות. באופן בולט, על רגע רגישות הנושא והימים המתוחים, גם חברות היי טק וגם חברות נכסים רבות חוששות לדבר על הנושא.
הטרנד עדיין לא חזק כמו שהיה בתחילת העשור, מדגישים בענף הנדל"ן, אבל לפני שלושה שבועות פירסם איגוד תעשיות האלקטרוניקה והתוכנה שבהתאחדות התעשיינים סקר שצופה פיטורים של כ-7,000 עובדים הקשורים ישירות להיי-טק,מים הסתכ
ושל כ-28 אלף עובדים נוספים במעגלים המסייעים לתעשייה וניזונים ממנה. לפיכך התמונה לא מבשרת טובות בנוגע לשמירת כוח האדם בחברות ההיי-טק, ומכאן שצפויים להתפנות שטחים נוספים.
את השכרות המשנה בענף ההיי-טק בשנים 2001 ו-2002 סימלה יותר מכל חברת טריון, שעסקה בפיתוח מודמים בכבלים. זו שכרה בהדרגה שמונה קומות במגדל העגול של מגדלי עזריאלי בשנת 2000, תמורת כ-20 דולר למ"ר לחודש, וקיבלה אופציה לשכירת ארבע קומות נוספות באותו המחיר, מה שאמור היה להסתכם בשטח כולל של כ-16 אלף מ"ר.
אלא שבתחילת 2001 הירידה החדה בשער המניה בנאסד"ק והיחלשות ענף ההיי-טק גרמו לטריון שלא לנצל את האופציה, ואף לבקש להחזיר לקבוצת עזריאלי שלוש קומות, לאחר שכבר הושקע בהן כסף רב בציוד ובריהוט. בינואר של אותה השנה דיווחה החברה שהיא הפסידה ברבעון הרביעי של 2000 למעלה מ-90 מיליון דולר, והודיעה שבמסגרת רה ארגון היא מפטרת 13% מכוח האדם שלה. במהלך 2001 היא הציעה להשכרה שטחים שהיא עצמה שכרה, וגבתה עליהם 18 דולר למ"ר לחודש. מאוחר יותר אף השכירה שטחים תמורת 11-12 דולר למ"ר לשוכרי משנה, בד בבד עם פיטורי 34 מעובדי החברה בישראל.
בעקבות טריון הלכו חברות היי-טק נוספות, כמו קומברס, צ'ק פוינט ושר טכנולוגיות, שהשכירו את השטחים ששכרו לשוכרי משנה, ובאותם הי
מו השכרות מסוג זה בעשרות אלפי מ"ר. בגל הנוכחי השכירה אמדוקס שטחים לשוכרי משנה, מתוך 2,465 מ"ר שהיא מחזיקה בהוד השרון, בעקבות פיטורי 200 עובדים בישראל בסוף אוקטובר.
היערכות להאטה
טריון חוזרת בימים אלה בתחפושת של מספר חברות. אחת מהן היא חברת סופרדריבטיבס, חברת ניהול ושיערוך הנגזרים, שכמו טריון גם היא שוכרת משרדים במגדל העגול של מגדלי עזריאלי. החברה, ששוכרת שלוש קומות, הודיעה בחודש נובמבר על פיטורי 50 מתוך 300 עובדיה משיקולים של היערכות להאטה. בשוק הנדל"ן מספרים שהיום סופרדריבטיבס מחפשת שוכר משנה לקומה שלמה במגדלים, לאחר שמצבת כוח האדם צומצמה. בתגובה ל"גלובס" אמרה החברה שהיא לא מעוניינת לספק שום מידע.
ל"גלובס" נודע שגם חברת מודו, שבשליטת דב מורן, ממציא הדיסק און קי, מחפשת שוכר משנה בכפר סבא לאחר שהתפנו לה שטחים רבים. חברת מודו מובייל עוסקת בפיתוח ה"מודו", גאדג'ט זעיר שכולל זיכרון פלאש, מסך בגודל של כאינץ' אחד, סוללה פנימית ומנגנון חדשני לחיסכון באנרגיה וכן מקלט סלולארי. החברה, שיושבת במשרדים שכורים בכפר סבא, פיטרה לאחרונה כ-60 עובדים ובשבוע שעבר הודיעה שמורן עצמו ובכירים נוספים ייאלצו לקצץ בשכרם.
באוגוסט רכש מורן קרקע בשטח 6.5 דונם באזור התעשייה "עתיר ידע" במזרח כפר סבא תמורת יותר מ-14 מיליון שקל, כדי להקים את מתחם המשרדים של מודו בעלות של 40 מיליון שקל. עכשיו נודע שמודו מעוניינת להשכיר לשוכר משנה קומה בשטח 1,000 מ"ר במשרדים השכורים. החברה מסרה ל"גלובס" שהיא "אכן מציעה לשכירות משנה שטח של כ-1,000 מ"ר בקומה שאינה מאוישת על-ידי החברה, ושאין בה פעילות של החברה".
חברת ההיי-טק ביגבנד נטוורקס עדיין לא דיווחה על פיטורים, אבל לדברי גורמים בשוק הנדל"ן החברה מציעה היום שתי קומות להשכרה בבניין שמשמש מטה החברה בישראל, הממוקם ברחוב הברזל שברמת החי"ל. ביגבנד טרם השלימה את כניסתה לבניין ומאכלסת רק חלקים ממנו, ואילו את שאר החלקים היא מציעה כעת להשכרה.
בנובמבר הודיעה חברת האחזקות האוסטרלית בבקוק אנד בראון על קיצוץ כוח האדם שלה בשני שלישים עד 2010, בניסיון לפרוס מחדש את חובותיה לבנקים. השנה איבדה מניית החברה 99% משווי השוק שלה. לפני מספר חודשים שכרה הזרוע הישראלית של החברה כ-600 מ"ר במגדל המרובע של מגדלי עזריאלי, אולם טרם נכנסה לנכס. לדברי גורמים בשוק הנדל"ן, היא משלמת לעזריאלי כ-120 שקל למ"ר וכעת היא מציעה את הנכס להשכרה ב-95 שקל למ"ר, מבלי לגבות כסף על ההשקעה שכבר נעשתה בנכס.
לדברי אלקה אילני, מנכ"ל חברת עתידים המפעילה את פארק ההיי-טק קרית עתידים בצפון מזרח תל אביב, "לחברת קודאק בנו בניין שלם בשנת 2007 באזור התעשייה קרית אריה בפתח תקוה, בשטח של 25 אלף מ"ר, מותאם בדיוק לצורכי החברה כמו כפפה ליד. בנובמבר החברה הודיעה שהיא תעביר לסין פס ייצור בתחום מערכות הקדם דפוס, ושבישראל היא תפטר כ-200 עובדים. המשמעות היא אולמות ייצור ריקים, חדרים ריקים, חדר אוכל ריק. נשאר שטח ענק שצריך להשכיר אותו בשכירות משנה, להביא חברה אחרת ולעשות לה כניסות ויציאות. זה בלגן אחד גדול והנזק הוא מאוד גדול. השקיעו בבניין הזה ברמה אדירה, ועכשיו מתחילים לפצל אותו, מה שיסב נזק נוראי לערך הנדל"ן".
אילני מוסיפה, ש"בשבוע שעבר חברת התוכנה BMC, שיושבת ברחוב הברזל שברמת החי"ל, הודיעה על פיטורי 25 עובדים. 25 איש זה 15 חדרים. החברה תצטרך לעשות השכרות משנה ל-15 חדרים".
זהירים גם בשגשוג
יש המעידים כי הצעות לשכירויות משנה התחילו לאחרונה להתקבל גם מחברות ביטוח מסוימות. "חברות היי-טק, שחותמות על הסכם שכירות של לפחות שלוש שנים עם אופציות להמשך, באופן טבעי הן צופות גידול", אומר יהודה זיסאפל, נשיא קבוצת רד ויו"ר נשיאות איגוד תעשיות האלקטרוניקה, התוכנה והמכשור הרפואי. "הגידול הזה לא התקיים, ועכשיו מדברים על פיטורים. תעשיות ההיי-טק, על סמך העבר, תכננו לגדול בכ-15% כל שנה. מיד יש לך 15% מהשטחים שתוכננו להיות מאוישים אבל לא מאוישים, וכן 10% עד 15% צמצומים, כלומר, פיטורים של עובדים. זה עומד לגדול ב-2009, ומה שרואים היום זהו רק הגל הראשון. לפי הנתונים שלנו, חברות ההיי-טק הן המעסיק הגדול ביותר במשק, ופרט לתעסוקה הישירה אנחנו מספקים תעסוקה לעוד כארבעה עד חמישה עובדים נוספים על כל עובד בהיי-טק - בתעשיות תומכות ובשירותים נלווים. לכן היקפי השטחים הפנויים ייווצרו גם בכל התעשיות הקשורות והתומכות בהיי-טק, בהיקפים של לפחות פי ארבעה.
"למעשה, המשבר האמיתי הוא המשבר של תעשיות הפיננסים. אצלנו בארץ משום מה הבנקים הם ביזנס אס יוז'ואל, הם קצת הקטינו את הרווחים אבל לא מצמצמים שטחים ולא משכירים שכירויות משנה".
היכן צפויה תופעת שכירויות המשנה להיות נפוצה יותר? לדברי יורם בלומנטל, מנכ"ל חברת ייעוץ הנדל"ן אינטר ישראל, "שכירויות המשנה מאפיינות בעיקר חברות במתחמי היי-טק כמו רמת החי"ל, הרצליה פיתוח, רעננה, כפר סבא, הוד השרון, קרית אריה וקרית מטלון בפתח תקוה. הביקושים שהיו בשנת 2007 עד אמצע 2008, כשהשגשוג היה בשיא, היו ביקושים שהתאפיינו בזהירות גדולה מאוד, כי החברות למדו משהו מהמשבר הקודם. למרות השגשוג כל חברה חשבה כמה וכמה פעמים על כל מ"ר ומ"ר שלקחה, והכל נעשה דרך העיניים של מחלקות הכספים השונות בחברות, ולכן אנו עדיין לא רואים את שכירויות המשנה המטורפות שהיו כאן ב-2002, שנבעו מכך ששנתיים קודם היו חברות של שני אנשים שפינטזו ולקחו לעצמם פתאום שטח שהתאים ל-200 עובדים".
גם לדברי שמאית המקרקעין דברת אולפינר שלף ממשרד גרינברג אולפינר ושות', "התופעה עדיין לא חדה כפי שהיתה. בתקופת משבר ההיי-טק לא היתה חברת היי-טק שלקחה בניין ברעננה או בהרצליה ללא שכירויות משנה. אותן חברות לקחו בניין שלם והיו צריכות לצמצם שטחים. עכשיו אנחנו רואים את ההתחלה, אבל היא עדיין לא במאסה של פעם, גם משום שהחברות האלה כבר זהירות יותר.
"דווקא קיימת יותר התופעה שבה מחזירים את הנכס למשכיר בהסכמה, מה שפעם לא היה משום שהמשכירים לא נתנו לשוכרים לצאת מההסכמים. השוק היום הרבה יותר משוכלל ממה שהיה והנכסים חוזרים למשכיר, שמשכיר אותם מחדש - אלא אם כן יש מרווח שהשוכר הראשי יכול להרוויח על שוכר המשנה שלו. יש קשר לפיטורים, כי אז מתפנים שטחים והחברה צריכה לבחון האם אלה שטחים שאפשר להפריד וששווה כלכלית להפריד אותם, כי אם ההוצאות להתאמת השטחים לשוכר המשנה גדולות יותר מדמי השכירות שיתקבלו ממנו, אז כל המאמץ הרי לא שווה".
מעבר להוצאות שעלולות להכביד על החברה שמתייעלת בבואה להתאים את השטח הפנוי לשוכר המשנה, עלולות לצוץ גם בעיות הנדסיות בתהליך התאמת השטח. "אחת הבעיות שקיימות היא שיש גם מקרים רבים בהם השוכר הראשי לא יכול הנדסית לחלק את השטח מבחינת כניסה נפרדת למושכר", מזכיר עודד צידון, הבעלים של פורום נדל"ן ניהול והשקעות ויו"ר ארגון המתווכים לנדל"ן מסחרי בישראל.
"לדוגמא, חברה שיושבת ב-200 מ"ר ויש לה כניסה ראשית וכניסת חירום לעצמה, תיתקל בחלק מהמקרים בבעיה ליצור כניסה ראשית נפרדת לשוכר המשנה, שיצטרך להיכנס דרך הלובי שלה, ולמען האמת רוב השוכרים החדשים מעדיפים כניסה עצמאית ומכובדת משלהם. לכן יהיו מקרים ששטחים פנויים באמת יישארו ריקים".
מסבסדים שוכרי משנה
לעתים לא יוכלו חברות ההיי-טק או הפיננסים לגבות את אותם דמי השכירות שהן עצמן משלמות, וייאלצו להוריד את המחיר בגלל הפערים בין דמי השכירות בעת ששכרו את השטחים לבין המחירים היום. "בגלל שבתקופה האחרונה המחירים ירדו באופן משמעותי, הרי שאותן חברות יושבות על חוזים גבוהים שנחתמו לפני שנה וחצי עד שנתיים, כשהביקוש היה גדול והמחירים היו בשיא", מציין צידון, "לכן במקרים רבים החברות נאלצות לסבסד את מחיר השכירות שהן יכולות לקבל עכשיו לעומת החוזה שלהן מול הבעלים. זה סבסוד שיכול להגיע לרמות של בין 30 ל-50 שקל למ"ר. מה שמציעים כיתרונות לאותם שוכרי משנה הוא לעתים רבות ריהוט בחינם, תשתיות מחשבים ועמדת מזכירות. מוכנים להשאיר את כל הציוד, והדייר נהנה מאקסטרה וגם מהשקעות שהחברה המשכירה ביצעה בנכס ברמה גבוהה.
"בעזריאלי החברות חתמו על חוזים לתקופה של חמש שנים, והמחירים היו בסביבות 23-24 דולר למ"ר בשנים 1999 ו-2000. מאוחר יותר שוק שכירויות המשנה הידרדר עד שהיינו משכירים ב-8-10 דולר למ"ר למשרדים חדשים ומפוארים, כשחברות ההיי-טק, הדיירים הראשיים שחתמו עם עזריאלי ב-1999-2000, סיבסדו לדייר המשנה לתקופה של עד חמש שנים, כלומר עד סוף החוזה המקורי, ברמות של בין 13 ל-15 דולר למ"ר. טריון, אחרי ששכרו 8 קומות, לא נכנסו לחלק מהן והדלתות נותרו עם ניילונים. חברות בת של טריון פשטו רגל והיא נאלצה במשך מספר שנים לסבסד את ההפרש לשוכר המשנה בגלל שלא רצתה להפר חוזה מול המשכיר".
כשהחברות נאלצות להוריד את שכר הדירה שמתקבל משוכר המשנה הן יודעות שהן יפסידו, אבל לדברי אורן גלזר, מנהל החטיבה המסחרית של אנגלו סכסון תל אביב, "הן לפחות יודעות שהן ימזערו נזקים. חברת נדל"ן גדולה שכרה לפני חצי שנה קומה שלמה בשטח של כ-1,000 מ"ר באחד המגדלים החדשים והטובים במתחם הבורסה, ב-115 שקל למ"ר לחודש. החוזה נחתם לחמש שנים. היום, בעקבות המצב והיערכות מחודשת של החברה, היא החליטה שלא לאכלס את המשרדים אלא לחפש שוכר משנה מתוך הבנה שהיא לא תקבל 115 שקל למ"ר, אלא 100 שקל למ"ר על השטח. לעומת זאת, ישנן חברות שיוכלו אפילו להרוויח היום. אם יש להן 1,000 מ"ר אבל רוצות לצמצם שטחים, הן יוכלו לעשות שכירות משנה על חלק מהשטח, נניח 500 מ"ר, או אפילו על כל השטח ולעבור למשרדים יותר זולים. ברמת החי"ל היתה לי עיסקה דומה שהתפתחה לכיוון הזה, אבל שונתה לעסקת שוכר חלופי".
בחודש שעבר השכירה אמות השקעות 120 מ"ר בקומה ה-49 שבבעלותה במגדל משה אביב למינהל הדיור הממשלתי, לצורך לשכה לנשיא המדינה לשעבר, משה קצב, שחשוד בעבירות מין. זוהי דוגמא קיצונית של דייר שעלול לגרום אי נוחות לגבי הבניין, אבל מה אם שוכרי המשנה שמביא השוכר הראשי בעצם מזיקים למיתוג הבניין? "בכל חוזה ראשי כתוב שהזכות להשכרת משנה תהיה בכפוף לכך שטיב השוכר יאושר על-ידי הבעלים", אומר בלומנטל, "אי אפשר להשכיר הלאה לכל מי שרוצים. מצד שני, שוכר משנה ששוכר נניח מחברת אמדוקס יכול הוא עצמו להיבלע בתוך גוף כזה ענק, והזהות שלו יכולה להיטמע". גלזר מוסיף ש"לא בכל מקום ניתן להכניס שוכר משנה, אלא רק במקומות בהם סעיף שכלול בשכירות הראשית מתיר לעשות זאת".
צידון מעיר ששוק שכירויות המשנה יכול להביא להורדת מחירים בבניין. "במשבר הקודם נוצר מצב אבסורדי שבבניין משרדים מסוים הבעלים מציע משרדים ב-23 דולר למ"ר, ובתוך הבניין שלו מתנהל שוק שכירויות בנכסים דומים ברמות מחירים של בין 8 ל-10 דולר למ"ר לכניסה מיידית עם תשתיות מוכנות, ואין לו כל שליטה על זה, דבר שהביא להורדת מחירים. לכן אני חוזה, לפי סקר שערכנו בארגון המתווכים המסחריים, שהדבר יחזור על עצמו בתקופה הקרובה ובעלי הבניינים המפוארים בעיר ייאלצו להוריד את המחיר ולהשתוות למחירי שכירות המשנה, או שייאלצו לבקש מאותם דיירים פיצוי בשל הנזק שנגרם כלפי הדיירים החדשים שיגיעו".
"תמורת ארנונה בלבד"
אילני נזכרת ש"במשבר הקודם אנשים גם היו מבצעים השכרות משנה תמורת הארנונה בלבד. הארנונה כל כך יקרה, ולהחזיק שטח פנוי ולשלם עליו ארנונה מביא לעומס כלכלי על חברות שרוצות להתייעל. אני עדיין לא חושבת שהמשבר הנוכחי נמצא בשלב הזה, אבל אם המשבר יעמיק, יש לנו בעיה".
קודאק ישראל מסרה בתגובה: "פרויקט העברת פס ייצור לסין יימשך כשמונה חודשים ועד סיומו הקמפוס ממשיך במתכונת נוכחית ולכן הנושא אינו רלוונטי לפחות עד אמצע 2009. כרגע לא ידוע גודל השטח שיתפנה וייעודו לאחר מכן (יתכן שיאויש בפעילויות אחרות של קודאק), ולכן בשלב זה החברה לא מדברת עם שוכרים פוטנציאליים".
ביג בנד מסרה כי השלימה את כניסתה לבניין. לדברי החברה, הקומה הרביעית הוצעה לשכירות משנה, "אך מלכתחילה זה היה מהלך מתוכנן ולא היתה כוונה לאכלס קומה זו".
בבקוק אנג בראון ישראל לא מסרה תגובה עד סגירת הגיליון.
