כבר תקופה ארוכה אנחנו כותבים על הערפל שבו מתנהל שוק הנדל"ן למגורים בישראל. בהיעדר מידע אמין ואמיתי, כל לוח אינטרנטי, שמאי מקרקעין מתחיל או טוקבקיסט מתלהם ממטירים עלינו מידע מבולבל ולא רלוונטי על הנעשה בשוק הדיור, שתופס מיד כותרות בהיעדר אלטרנטיבה אמיתית.
לכן, צריך להחזיק אצבעות ולעקוב מקרוב אחרי הדיון שיתקיים בקרוב בבית המשפט המחוזי בירושלים, בעקבות העתירה שהוגשה השבוע לפתיחה וחשיפה של נתוני העסקאות למגורים בישראל. רק אם נדע, בדיוק כמו שיודע כל אמריקני או בריטי, בכמה באמת נמכרה לאחרונה דירה ברחוב שלנו, מה היה גודלה, כמה חדרים היו בה, באיזה קומה וכדומה, נוכל לדבר על שוק יעיל וחופשי שאינו נתון למניפולציות של מתווכים, קבלנים ואינטרסנטים אחרים.
המידע הזה כבר קיים
רשות המיסים, שכנגדה מכוונת העתירה המינהלית, מתעדת ועוקבת אחרי כל עסקת מגורים. ובכל זאת, רק השמאי הממשלתי הראשי זוכה, באישור מיוחד של שר האוצר, להיחשף לכל הנתונים, אולם הוא לא שש לשתף בהם את ציבור הקונים והמוכרים.
אנשי המקצוע - שמאים, עו"ד ועוד, יכולים משנת 2003 להתחבר למאגר המידע של רשות המיסים, אבל זה מספק להם מידע מוגבל, הכולל רק את תאריך וסכום העסקה, בציון גוש וחלקה בלבד - מה שבוודאי לא מסייע להקמת מסד נתונים אמין וציבורי.
ולא פחות חשוב, חסם כניסה מאוד גבוה עומד בפני המבקשים לקבל את אותו מידע דליל. עלות ההתחברות למאגר שהוא בדרך של תקשורת בין מחשבים בלבד - כוללת דמי התחברות ראשוניים חד פעמיים בגובה 2,000-3,000 שקל.
בנוסף, מדובר בתשלום חודשי קבוע בסך 82 שקל, תשלום על שימוש בפועל עם עלות התחברות לכל כניסה בגובה 1,275 שקל וכן עלות שאילתא בגובה 0.5-1.5 שקל לכל דקה. העלות הזו מבטיחה שכל שמאי או עו"ד יבקשו לכל היותר מידע על עסקאות בודדות, מה ששוב לא מאפשר ליצור בסיס רחב של נתונים.
מקור הדישדוש בעמימות מחירים
בשולי הדברים, על רקע המשבר הכלכלי מעניין לראות האם יחול שינוי בעמדת רשות המיסים ומנהל רשות המיסים. העובדה שקונים ומוכרים לא מצליחים להיפגש ולסגור עסקאות חדשות בחודשים האחרונים קשורה באופן מובהק לעמימות המחירים.
מדי יום קוראים ושומעים הקונים והמוכרים דיווחים סותרים, אינטרסנטיים ברובם המוחלט, על הנעשה בשוק, מה שלא מאפשר להם לקבל החלטות רציונאליות ולדעת האם יש ירידה/קיפאון/עלייה במחירים. גם נתוני הלמ"ס, שמספקים לנו כמה ממוצעים ארציים ואזוריים לא לגמרי ברורים, לא ממש מפזרים את הערפל הכללי בנוגע לכל שכונה או רחוב ספציפיים.
לכן, מבחינת רשות המיסים, שגם ככה חווה ירידה חדה בהיקף ההכנסות ממיסים, הגברת השקיפות יכולה לתת דחיפה ענקית לשוק שמייצר לה נתח הכנסות מאוד משמעותי.
אבל אליה וקוץ בה. בשוק יורד, בו ידם של הקונים על העליונה, להיעדר שקיפות ישנם גם יתרונות. כשאין תג מחיר ברור על הנכס, מעדיפים כאמור לא מעט קונים ורוכשים פוטנציאלים לשבת על הגדר ולא לעשות עסקאות, מה שמווסת את קצב הירידות (פשוט כי לא קורה כלום). לא בכדי, בשווקים השקופים של ארה"ב ואנגליה, בהם יותר קל גם היום להדביק מחיר לנכס, אנו חווים את הירידות החדות ביותר.
מיגור השקרנים
כך או כך, היתרון הכי ברור ומיידי מפתיחת מאגר הנתונים יהיה מיגור השקרנים. במבט לאחור, ברמה גבוהה מאוד של סבירות, אפשר להניח שנגלה שבכל עסקת נדל"ן שעליה שמענו בעל פה, או שקראנו עליה מפי מתווכים וקבלנים, מישהו עיגל, למטה או למעלה, את הנתונים - בהתאם לאינטרס באותו רגע של אחד הצדדים. אולי בגלל זה, מדינת ישראל פוחדת כל כך לחשוף בפני כולנו את הנתונים.
