בין ההצלחות הגדולות בכלכלה הישראלית בולטים אלה שלכאורה באים מתחומים שבהם אין לישראל יתרון יחסי – כמו הנדל"ן. הנדל"ן הישראלי היה ידוע מאז ומעולם כתחום בו נעשות עסקאות מהסוג של רכישת דונמים על הירח, או מכירת פיסות של אדמת קודש לאמריקאים כסגולה לגאולה.
ובכל זאת, הרבה כסף מתגלגל פה בין הפיגומים, ומרפד חשבונות שמנמנים דוברי שוויצרית. תכף נראה אם גם אתה תוכל לשים עליו יד, או לפחות אצבע - בלי לקרוא אף שורה של היפני ההוא, קיוסאקי, שעשה כבר מספיק כסף מפראיירים ברחבי הגלובוס ויסתדר גם בלי הגרושים שלך.
אבא עני, שותף עשיר: למה לא להקשיב לספרים
שים לב לשמות הגדולים שעשו בארץ מיליארדים מנדל"ן, ובפרק זמן לא ארוך: פישמן, תשובה, לבייב, כצמן, נתן חץ ומוטי זיסר. אף אחד מהם לא נולד לאבא שהוריש לו מיליונים, אלא אם סופרים בחלק מהמקרים צרות או פשפשים. וזה הזמן לחזור לאותו תנ"ך כלכלי בשקל, הוא "אבא עשיר, אבא עני". בלי להפריז בערכו של הספר כמדריך, הוא יכול להתחרות רק "ביומנה של בתולה" כמדריך לבנות חרדיות.
בכל אופן, הספר מציג שני עקרונות:
1. השתמש במנוף פיננסי. כלומר בכסף של אחרים. בפרט אם אין לך כסף משלך, אבל גם אם יש לך.
2. צבור נכסים. אל תעצור, כי כמו שיודע כל רוכב אופניים - אם אתה מפסיק, אתה נופל.
נשמע פשוט, הלא כן? רק שלגמרי לא מספיק, אם אין לך כמה תכונות טובות אחרות. למשל, אם מסתכלים על דרכו של זיסר עם שותפיו הראשונים בייזום העיר עמנואל, נזכרים בסיפור על השותפים שחברו להקמת עסק: לשותף אחד היה ניסיון ולשני היה כסף. אחרי שנפרדו, לשותף עם הניסיון היה כסף, ולשותף עם הכסף נשאר הניסיון.
העיקרון בעסקאות נדל"ן הוא לחפש נכסים שניתן לבצע בהם השבחה - לפני שאחרים יגלו את זה, אבל לא יותר מדי לפני, אחרת רק הנינים שלך יגלו כמה גאון היית. יש המנסים לרכוש שטחים חקלאיים ולשחד שרים שיסייעו להם בשינויי ייעוד של קרקע, ויש אחרים שפשוט מהמרים ומצליחים. ומה קורה לאלה שלא מצליחים? אין מי שיכתוב עליהם. ההיסטוריה היא סיפורם של המצליחים.
סביר להניח שבתחילת שנות ה-80 יצאו לדרך עוד כמה מאות יזמים חוץ מלבייב, תשובה, פישמן, זיסר וכצמן. רובם נכשלו. האם אפשר לדעת מראש מי יצליח ומי לא? התשובה נעוצה בהבדל בין השקעות בנדל"ן להשקעות בלאס וגאס: בדרך כלל כדאי להיות בצד של הקזינו.
עושים רוח: למה לא להשקיע בקטן
מצליחן בנדל"ן לעולם לא יחשוב שאם הוא קנה ב-100 ומכר ב-108 הוא הרוויח. בעיניו זה הפסד, כי חמישה אחוז אפשר לעשות גם בבנק, ובלי סיכון. אם הוא קנה ב-100 זה רק בגלל שהשטח שווה לפחות 200, ואת זה הוא בדק ויודע.
משקיע אמיתי לעולם לא יקנה שטח אדמה או בניין שכולם יודעים מה ערכו, שעתיד לתת לו תשואה של 15 אחוז. הוא יודע היטב שהסיפורים על 15 אחוז נועדו לאוזניהם של האנשים הקטנים, האחרונים בשרשרת המזון: הפלנקטון של הלווייתנים, צרכני סיפורים במגזינים של סופשבוע, הקוראים בשקיקה סיפורי הצלחה של אחרים. כל אלה מצטרפים לגלי רכישה לאחר עליות מחירים ומאמינים שאם יסתפקו במועט יקטינו את הסיכון. כל אלה לא מבינים שניתוח סיכונים בכלל לא קשור למה שהם עושים.
בפועל, הם קונים נכסים ומגלים שצריך להשקיע הון בשיפוץ הגג וחדר המדרגות והנזילות שכוסו זמנית בצבע, שיש מגפת חולדות בבניין, או גרוע מזה, בבניין גרה משפחת פושעים שממררת את חיי דייריו ולא מאפשרת השכרת דירות.
לאחר ששיפצו, הם מגלים כי זמן הבטלה של הדירה (חודשים ללא שכירות) גבוה ממה שתכננו ובינתיים הם משלמים ארנונה ומיסי ועד בית. אחרי שכבר השכירו את הדירה הם מגלים שדיירים משאירים נזקים, וקשיי הגבייה עשויים להפוך את תהליך ההשכרה לחצי משרה נוספת ולא נעימה במיוחד.
כדי שכרישי הנדל"ן יגרפו את הרווחים הגדולים, מישהו צריך לספק את המזון לכרישים, ואלה הם המשקיעים הקטנים. כמו שחתול אינו נמר בהתהוות, דג זהב לא יגדל להיות כריש וחנות הכלבו השכונתית היא לא הוולמארט שבדרך - כך שמי שרוכש דירה להשקעה אינו בדרך להיות תשובה, פישמן או זיסר.
עושים רווח: למה לא ללכת על ההזדמנויות
מי שרוצה באמת לעשות כסף, חייב להתנהג כמשקיע אמיתי: לחפש הזדמנויות ולא למצוא אותן. מי שמוצא הזדמנויות לא הבין שבעצם מישהו מצא אותו. אם מתפרסמת מודעה בעיתון לרכישה של דירות באזור מוצלח במיוחד ובהזדמנות, זאת ההזדמנות של המוכר ולא שלך.
אחרי שחיפשת ובדקת, עליך להבין את משמעות הסיכון. התחזיות שלך לא חייבות להתגשם. אם קנית חורבה בגרוש וחצי, יש מצב שהיא תהיה שווה גרוש וחצי גם בעוד 50 שנה, וההשקעה שלך תרד לטימיון.
נכון יותר לקנות אחרי שמצאת קונה בעצמך, ובכל מקרה, אל תיכנס לעסקה שתשאיר אותך בלי נזילות, כך שתאלץ לממשה תחת לחץ. תמיד תדאג לנזילות, גם אם בעזרת הלוואות. ליתר דיוק תתחיל בזה שתשיג נזילות, כלומר תהיה במצב שאתה יכול לקבל הלוואה כנגד הנכסים שאתה רוצה לרכוש ואף יותר מכך. הריבית שתשלם על ההלוואה תשתלם הרבה יותר מהאלטרנטיבה, שהיא חוסר בנזילות על כל הבעיות הנגזרות ממנו. איך אומרים אצלכם? בזול זה ביוקר.
