מחאת הדיור עוד נמשכת ועד שתשיג תוצאות שנוכל לראות בשטח, בתקווה שרבים מאיתנו יוכלו לקנות סוף סוף בית במחיר שפוי, חלק ניכר מהעם יצטרך לגור בינתיים בדירה שכורה. כדי שלא ינצלו אתכם בדרך לחוזה השכירות קבלו מדריך בסיסי לגבי הדברים שיש לתת עליהם את הדעת לפני שתחתמו עליו.
"יש היום מעט היצע מול המון ביקוש", אומרת עורכת הדין ענבר שמואלי, המתמחה בתחום הנדל"ן. "מה שקורה בעקבות זה הוא שנותנים לשוכרים מחוייבויות של בעלי הנכס. גורמים להם לבצע מטלות שלא צריכות ליפול עליהם, לתקן דברים ולהשביח את הנכס. צריך להתייחס לדברים האלה ולהיות עירניים". בעזרתה של עו"ד שמואלי יצרנו רשימת טיפים מקיפה. לגזור ולשמור.
מה חשוב לבדוק בדירה?
ערכו לכם רשימה מסודרת של פרטים כלליים שחשוב לברר לפני החתימה על החוזה:
- איכות סביבת המגורים.
- טיב ויחסי השכנים בבניין.
- מהו סכום התשלום לוועד הבית ולארנונה.
- האם קיימת חנייה בבניין והאם יש חנייה באיזור.
- האם ועד הבית מתכוון לערוך שיפוץ בבניין או האם אחד הדיירים מתכנן שיפוץ ארוך.
- האם מדובר בסביבה רועשת בשעות שונות של היום, בגלל, למשל, קרבה לכביש ראשי או לבית ספר.
- האם יש קו טלפון בדירה, חיבור לגז, כבלים, מקום למכונת כביסה.
- בקשו תיעוד על פגמים בדירה.
- בדקו ברשת מחירי שכירות לדירות דומות באיזור כדי לראות שהעסקה כדאית וסבירה.
מה חשוב לבדוק בחוזה?
זכרו שהסכם השכירות נתון למשא ומתן. לשוכר יש זכות לקבל את התנאים הטובים ביותר עבורו. נצלו עד תומו את המו"מ, מאחר ולאחר החתימה הנכם מחויבים לעמוד בתנאי ההסכם. בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני כל חתימה על הסכם מחייב.
לפני שתחתמו על המסמך, עו"ד שמואלי מציגה טיפים חשובים שיש לוודא שברורים עד הסוף:
- זיהוי בעל הנכס: יש לוודא כי החתום על הסכם השכירות הינו בעל הנכס או מורשה מטעמו. זהו עניין פשוט וקל לאימות: כל שעל השוכר לבקש הוא נסח טאבו או אישור זכויות עדכני שיעיד על כך. כבר קרו מקרים בהם גילו שוכרים כי חתמו על הסכם שכירות שלא עם בעל הנכס ומצאו עצמם ללא דירה וללא כספם, וזהו בדיוק המצב אותו אתם מעוניינים למנוע.
- שקל או דולר: כיום נוהגים לציין את שכר הדירה בשקלים, כאשר נהוג להצמידו למדד המחירים לצרכן. "בכל הקשור להסכם המציין את שכר הדירה בדולרים הייתי ממליצה להיזהר, שכן שער הדולר יכול לעלות, דבר שיכול לגרור עלייה קיצונית בתשלום שכר הדירה החודשי", היא אומרת. "אם בעל הבית מתעקש על הצמדה לדולר, אנא קבעו טווח מוסכם לשער הדולר, משמע תקרת דולר".
- אופציה (אפשרות לתקופת שכירות נוספת): רצוי שלשוכר תהיה הזכות להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת בתנאים זהים, כשעלייה של 5 אחוזים בדמי השכירות בתקופת האופציה הינה סבירה. יש לנסח את סעיף האופציה בהסכם, כך שהשוכר יוכל לבחור אם לממש את האופציה או לא ויבטיח בכך שלבעל הדירה לא יהיו תכנונים עתידיים לגבי הנכס.
- מסים ותשלומים: נהוג כי השוכר משלם מיסי ארנונה. כדאי לבדוק האם השוכר זכאי להנחה, שמתקבלת במקרים של סטודנטים, חיילים, עולים חדשים, אמהות חד הוריות ועוד. תשלומים נוספים שנמצאים באחריות השוכר הם מים, חשמל וועד בית. יש לוודא כי בהסכם נקבע שהשוכר משלם רק את המסים האמורים החלים על הדייר, ולא נושא בתשלומים החלים על הבעלים כמו היטלי השבחה או תשלומים לוועד הבית אשר אינם בגדר הוצאות שוטפות, אלא השקעות, כגון שיפוץ מעלית, צביעת חדר מדרגות, זיפות גג וכד'.
- אחריות לתיקונים ובלאי: לפני חתימת ההסכם יש לבדוק את תקינות המבנה והמערכות השונות: חשמל, אינסטלציה, גז, ולעתים כדאי להביא איש מקצוע שייתן חוות דעתו בעניין. "צריך לשים לב שבחוזה יצויין כי בעל הדירה הוא האחראי הבלעדי לכל תיקון הנוגע למערכות אלו שהינן חלק מבלאי סביר וטבעי", אומרת עו"ד שמואלי. "יש לציין בנוסף כי בעל הנכס חייב לתקן כל קלקול שכזה באופן דחוף ועד 24 שעות. במקרה בו השוכר נדרש להצהיר בהסכם כי בדק את הבית ומצא אותו מתאים לדרישותיו – יש לסייג זאת בכך כי הבית נבדק על ידי שוכר סביר וכי כל האמור הינו למעט 'בלאי סביר' ו'מום נסתר'".
ערבויות וביטוחים
בעל הדירה תמיד יבקש להבטיח את רכושו ואת ההסכם בצורה של בטוחות וערבויות. ישנן מספר בטוחות שכיחות. עו"ד שמואלי נותנת את דעתה על כל אחת מהן, ומחלקת כמה עצות טובות:
- ערבות בנקאית: "זוהי הבטוחה הפחות עדיפה לשוכר כי מדובר בערבות של בנק לשלם לבעל הנכס את הסכום הנקוב בה, ואם הערבות הינה אוטונומית, ללא ערבים, בעל הדירה אפילו לא יצטרך להוכיח שדרישתו לכך מוצדקת. בנוסף, בסוג ערבות שכזו לא נדרשת הודעה מוקדמת למימוש הערבות. אם בעל הבית מתעקש על ערבות בנקאית, יש להגביל אותה בסכום ולרשום בה שהיא תקפה אך ורק לגבי סעיפים יסודיים בחוזה, כמו אי תשלום דמי השכירות, אי פינוי המושכר וגרימת נזק ממשי למושכר, כמו גם לנסות להתנות את מימושה בהודעה מוקדמת.
- ערבות צד שלישי: "זוהי בטוחה נוחה וטובה לשוכר כי היא מעמידה אותו בסיכון נמוך מאחר שהוא מחוייב להסכם יחד עם ערבים נוספים. יכול להיות מצב של אי נעימות מהערבים במידה ומחליטים לתבוע אותם".
- שטר חוב: "גם זו בטוחה נוחה לשוכר מאחר שהיא מאפשרת לו להתגונן מפניה. בטוחה זו במידה וממושת על ידי המשכיר מוגשת ישירות להוצאה לפועל, כאשר לשוכר יש אפשרות להתגונן בעניין. אני ממליצה שהשטרות יהיו בלתי סחירים ובלתי ניתנים להעברה, כמו גם להגבילם בסכום מדוייק. יש גם להגביל בהסכם השכירות את האפשרויות למימושו של השטר אך ורק לתנאים ולהפרות מסויימות".
- ביטוחים: "על בעל הנכס לשאת בתשלום ביטוח מבנה על נזקים שונים כגון שריפות, רעידות אדמה ופגיעות על ידי צדדים שלישיים, ואילו על השוכר לשאת בתשלום ביטוח צד ג' המכסה פגיעה בכל אדם אחר הנמצא או המגיע לנכס, כמו גם ביטוח המכסה נזק לרכוש השייך לשוכר".