פקקי אחר הצהריים בתל אביב לא מנעו מכ-100 איש להגיע ב-20 בדצמבר למלון הרודס כדי לפגוש את גורו הנדל"ן האמריקאי רוברט שמין. בתמורה הם קיבלו הרצאה שנראתה פחות כמו הסבר של יועץ השקעות מנומנם, ויותר כמו מופע של רוק סטאר. ברגע השיא של האירוע קיפץ שמין על במת אולם הכנסים הצפוף וצעק לקהל:
"חזרו אחרי: אני משקיע נדל"ן!"
"אני משקיע נדל"ן!", הם ענו.
שמין, איש כריזמטי בן 54, לא מאמין באנדרסטייטמנט. הספר הכי פופולרי שלו, שכיכב ברשימת רבי המכר של הניו יורק טיימס, נקרא "איך זה שהאידיוט הזה עשיר ואני לא". את הכרטיסים לכנס, שעלו 197 למשתתף ו-297 לזוג, הוא מכר באמצעות הבטחות כמו "נדל"ן אפשרי עבור כל אחד" ו"ליצור הכנסה מנדל"ן ללא הון התחלתי". ביטויים כמו "חופש כלכלי", "חיים של פנאי" ו"שינוי חיים" חזרו בהרצאה שוב ושוב, מרמזים על העושר שמעבר לפינה.
"אתם יודעים למה לקח לי כל כך הרבה שנים להתחיל להיות יזם?", הוא שואל את הקהל. "כי יש לי אמא יהודיה שתמיד אמרה לי לחסוך, ולימדה אותי שכל העשירים הם אנשים רעים שצריך להיזהר מהם". לכולנו, מוסיף שמין ומצחיק את הקהל, יש אמא יהודיה כזאת, גם במציאות וגם בראש. אם התיאוריה של גורו הנדל"ן נכונה, האם המדוברת לא תאהב את המטרה מאחורי ההרצאה: לשכנע את המאזינים להירשם לפרויקט איקס, קורס הדגל של שמין ללימוד השקעות נדל"ן, שעולה לא פחות מ-49,140 שקל.
שמין ואנשיו משקיעים הרבה מאוד כסף ומאמץ בשיווק הקורס הזה בישראל. מהרגע שבו חיפשתי בגוגל את הצירוף "קורס השקעה לנדל"ן בארה"ב", פיד הפייסבוק שלי הוצף באינספור מודעות המזמינות אותי להצטרף לפרויקט איקס. כמוני, גם שאר האנשים שהגיעו להרצאה של שמין הם לא בדיוק טייקונים. רובם בני 40-30, ומצאתי ביניהם ארכיטקט, שמאית ומנהלת מועדון. נראה היה שמחיר הקורס לא הרתיע אותם. "תחשבי כמה כסף תעשי", אמרה לי השמאית, "את תחזירי את זה תוך כלום זמן".
הון דמיוני או השקעה באיחור
הישראלים שלא הקשיבו לנתניהו כשהוא הפציר בנו לקנות דירות, או שפשוט לא היה להם מספיק כסף לזה, מצאו את עצמם במבוי סתום בדרך אל העושר - או לפחות אל החסכונות שיבטיחו להם קיום בכבוד ויציבות כלכלית. "הריבית בבנקים בארץ מגוחכת, הבנקים והבורסה מיובשים, וזה גורם להרבה אנשים לחפש אפיקי השקעה בחו"ל", אומר דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז "גלובס" לנדל"ן. ההנחה הרווחת שלפיה השקעות נדל"ן תמיד משתלמות בטווח הארוך גורמת לרבים לנסות את מזלם בתחום, ואם בארץ השוק תחרותי ויקר מדי, תמיד יש את אמריקה.
המצב הזה מסביר מדוע רוברט שמין משקיע כל כך הרבה מאמץ בשוק הישראלי. והוא לא לבד: בארץ פורחת תעשיה משגשגת של קורסים שמלמדים איך להשקיע בנדל"ן מעבר לים, ושל מנטורים שמלווים את ההשקעות. "זה התחום הכי חם היום", אומר אלי קאופמן, ראש מכללת "אפיק" שמעבירה קורסים על שוק ההון. "התחלנו ללמד על נדל"ן אמריקאי לפני שלוש שנים, כחלק ממסלול לימודי נדל"ן כללי, ומאז אנחנו רואים עלייה מתמדת בהתעניינות. זה הגיע למצב שבו אנחנו פותחים החודש לראשונה מסלול המשך מעשי של שישה מפגשים, שיתמקדו בארה"ב בלבד".
בקורסים לא מהססים להבטיח הכנסות גדולות למי שייעזרו בהם. "הנה ישראלית כמוך שמרוויחה 6,000 דולר בחודש!", מכריז הניוזלטר של מנטור הנדל"ן רפי מזרחי. "תוכל להגדיל את ההון העצמי במכפלות שבארץ אפשר רק לדמיין", מבטיח האתר "נדל"ן באיזי". "בתקופה האחרונה יש יותר ויותר אנשים שבאים לרכוש בית בארה"ב", אומר לנו יוסי ברג, עורך דין המעביר סדנאות למתעניינים בתחום, "אם בארץ הצעדים של השר כחלון מקשים על השקעה בנדל"ן, אז כאן אין מס רכישה או מס דירות, רק נכס מניב לאורך שנים".
"מגיעים אלי הרבה צעירים, בני 30-25, שלא יכולים לקנות דירה בארץ או לא רוצים להשתעבד, והרבה הייטקיסטים שעובדים קשה ורוצים לעבוד פחות", אומר מזרחי, שמלמד 600-500 איש בשנה על השקעה בנדל"ן אמריקאי ונחשב למנטור הישראלי המוביל כיום בתחום. פרט למכללות ולמנטורים אפשר ללמוד קורסי נדל"ן גם דרך חברות התיווך עצמן - אותן חברות שאחר כך מציעות נכסים למשקיעים. Safe Future, למשל, היא חברת תיווך שמתמקדת בהשקעות בג׳ורג׳יה ואלבמה. היא מציעה בחינם סדנאות בנות שלוש שעות שמעבירים יוסי ברג ואחרים, ושניים מאנשי החברה עומדים מאחורי האתר "נדל"ן באיזי".
מחירי הקורסים האלה נמוכים יותר מזה שדורש שמין, אך עדיין לא מדובר בהוצאה קטנה. קורס מלא אצל רפי מזרחי, הכולל שישה מפגשים, עולה 5,500 שקל. יריב פז, המתחרה בו, מציע ב-6,000 שקל תוכנית הכוללת ליווי השקעות צמוד. מכללת פסגות מציעה ב-4,490 שקל מסלול לימודים המשלב בין מפגשים כיתתיים ואישיים לליווי השקעות. לצדם נמכרים גם קורסים מקוונים קצרים וזולים יותר: "נדל"ן באיזי" מבקשים 695 שקל תמורת שבעה שיעורים מקוונים שמסבירים כיצד לבצע ניתוח שוק ולאתר בעלי מקצוע, וגם שמין מציע קורסים מקוונים שעולים מאות שקלים כל אחד. ועוד לא הזכרנו, כמובן, את הסכומים שעשויים התלמידים להשקיע בהמשך, כשהם באמת ינסו לקנות בתים מעבר לים.
והסכומים האלה, אומרים המומחים, רק הולכים ועולים. "בשנים שבהם מחירי הנדל"ן בארה"ב היו האטרקטיביים ביותר עוד לא היו הרבה משקיעים פרטיים במשחק", אומר פרופ' עלי קרייזברג מבית הספר למנהל עסקים של אוניברסיטת בר אילן, ומתייחס לתקופה שאחרי המשבר הגדול של 2008, שבה היה קל יחסית לאתר נכסים במחירי רצפה. "מתחילת העשור הנוכחי, לעומת זאת, אנחנו רואים עלייה דרמטית במספר המשקיעים הישראלים. אפשר לומר שהם קפצו על העגלה מעט מאוחר מדי". "ודאי שאפשר למצוא הזדמנויות, אבל אנחנו כבר לא בתקופה שבה היית זורק שקל איפשהו ומרוויח שני שקלים", מוסיף דן קצ'ובסקי, "בחלק מהמקומות מחירי הנדל"ן כבר גבוהים יותר מאשר לפני המשבר".
במילים אחרות, בלי קשר לרמתם המקצועית של הקורסים, נראה שהם הולכים ומאבדים את הנכס החשוב ביותר שלהם: השוק עצמו. קרייזברג מציין שיש עדיין הזדמנויות השקעה בחלקים הפריפריאליים של ארה"ב, אך גם הן הולכות ופוחתות. התופעה הזאת, שבמסגרתה הקורסים פורחים רק אחרי שהשוק כבר מוצף, לא אופיינית רק לנדל"ן: טענות דומות נשמעו גם לגבי קורסי מסחר באמזון, למשל. וכמובן - ככל שיש יותר קורסים, בארץ ובחו"ל, כך השוק מוצף בעוד משקיעים מתחילים, שמתחרים אלה באלה ומעלים את המחירים עוד יותר.
אל תחשוב, אל תנתח
כל זה לא עוצר את רוברט שמין, המנטור הזר המרכזי שפועל בארץ כיום, שמתאפיין בסגנון הרבה יותר בומבסטי ובטוח בעצמו מהמנטורים המקומיים. באתר שלו מתנוסס הסלוגן מעורר אי-הנוחות "אל תחשוב, אל תנתח, פשוט תעשה", ומתחתיו הזמנה להגיש מועמדות לפרויקט איקס. זו השנה החמישית ברצף שהקורס מתקיים בישראל. במערך השיווק של שמין מדגישים את קהילת המשקיעים הגדולה והתומכת שהוא יצר, והאתר כולל עשרות קטעי וידאו של ישראלים שמספרים כיצד הוא שינה את חייהם. "הפכתי ממשקיע חובבן ליזם מקצוען", אומר אחד מהם. "מעולם לא חשבתי שארכוש נכסים בחו"ל בכזאת קלות", מדווח חברו. תלמידה שלישית מוסיפה: "משלמים פעם אחת ומקבלים את הערך לאורך שנים".
אגב "משלמים פעם אחת", בחלק השאלות והתשובות באתר מסתתרת אזהרה קטנה, שלפיה מרגע תחילת הקורס לא ניתן לבטל את ההרשמה או לקבל החזר על 49,140 השקלים ששולמו תמורתו. המדיניות הקשוחה מוסברת כך: "תחליט, או שאתה נכנס ומשקיע את כל כולך עד שתצליח בהשקעותיך, או שתהיה כן עם עצמך ולא תיכנס בכלל". את המחיר הגבוה מנמקים באתר בכך שהקורס מלמד את בוגריו כיצד לפתח "חשיבה אמיתית של יזם".
הקורס כולל 12 וובינרים (סמינרים מקוונים), ליווי קבוע של צוות ישראלי, ושני מפגשים בני יומיים עם שמין שבהם מבצעים עסקאות בליוויו. באתר מובטחת גישה אישית לשמין במהלך הקורס, כולל התייעצויות בשידור חי או בסקייפ. "זו הכשרה מעשית, לא ידע תיאורטי אלא ממש ת'כלס וליווי ברמה מאוד גבוהה", מבטיחה לי בטלפון נציגת המכירות. "אנחנו מלמדים איך לאתר נכסים שמחירם נמוך ב-30%-40% ממחיר השוק. את תמצאי עסקאות כל כך טובות שגם אם תעשי טעויות בדרך, עדיין תרוויחי".
למרות ההצהרות האלה, קשה להבין מה בדיוק לומדים בקורס הזה. הסילבוס שלו כולל ראשי פרקים כלליים למדי, כמו "לראות את החזון", "מכונת עסקאות", ו"מימון בלי קרדיט". שוב ושוב מזכירים האתר ונציגת המכירות את ה"שיטה" המיוחדת של שמין. מהאתר עולה שהיא כוללת בין היתר בניית מערכת יחסים קבועה עם מפרסמי העסקאות באתרים השונים כדי לקבל נכסים במחיר מופחת, וחתימה על חוזים הכוללים זמן בדיקה (Inspection) ארוך ככל האפשר, כדי לוודא שהמספרים שנמסרו למשקיע מדויקים.
אבל יותר מכל, אומרת נציגת השיווק, הקורס מלמד איך להכנס ל"מיינדסט" הנכון כדי להשקיע, ומחולל "מהפכה תודעתית". ההרשמה לפרויקט איקס מותנית בהגשת שאלון מועמדות, הכולל בין היתר את השאלה "האם אתה נוטה להתווכח עם אדם בעל נסיון או שאתה סומך על עצותיו?". "אם אני מדברת עם מועמדים והם נשמעים כמו אנשים סקפטיים, אז זה לא מתאים לתוכנית", אומרת לי נציגת המכירות. "יש נטייה ישראלית לחשוב שיודעים הכי טוב, אבל זה לא נכון וצריך לעשות את הדברים בדיוק כמו שמנחים אותך".
עדיין מתלבטים? תמיד אפשר לשלם 500 שקל תמורת מכינה אינטרנטית, שגם הקנתה לנו כניסה חינם לכנס של שמין בתל אביב. המכינה היא למעשה סדרה של 46 סרטונים, שבהם שמין מדבר מעט מאוד על נדל"ן והרבה מאוד על איך להיות עשיר ואיך לחשוב כמו אחד. בפרק הראשון של המכינה (הפרקים מכונים "סודות"), הוא פונה ישירות אל התלמיד או התלמידה: "הצפייה בתוכן תעורר אזורים רדומים במוח שלך שפעלו בילדותך, שאני קורא להם התאים היזמיים. בהתחלה זה יהיה לך מוזר, אבל לאחר שהתאים האלה יתעוררו, הם יירתמו להצלחה שלך ללא מאמץ מצדך".
פרק שלם של המכינה מנסה לשכנע את התלמידים ש"כדי להיות עשיר מחר, עליך להתנהג כעשיר כיום", וממליץ לאכול סלט במסעדת יוקרה כדי להתחיל ולחקות את חיי העושר. בפרק האחרון של המכינה שמין בכל זאת מדבר מעט על נדל"ן והשקעות, ומזכיר מקורות מימון שונים - הון אישי, כסף של אחרים, הלוואת קרדיט ומלווים בריבית גבוהה. ואולם, בחלק הזה הוא עובר על המושגים מהר כל כך, שעבור תלמיד ללא ידע מקדים מדובר בראשי פרקים יותר מאשר בתוכן פרקטי. ואז שמין שוב פונה אל הצופים, ושואל: "תלמידים שלנו מרוויחים 20%-30% על כל עסקה. כמה עסקאות כאלה תצטרכו לעשות כדי להחליף את ההכנסה שלכם?".
אין סיכון, חוץ ממטאור או המשיח
גם הכנס בהרודס לא סיפק יותר מדי מידע. החלק המקצועי שלו כלל סקירה מהירה של חלק מאופציות ההשקעה בארה"ב: השכרה לטווח ארוך, שיפוץ ומכירה או רכישת נכס מתחת למחיר השוק ומכירתו במהירות. את הדילים הוא ממליץ לחפש בקרב אנשים שהוא מגדיר "מוכרים בעלי מוטיבציה גבוהה", או במילים אחרות אומללים: אנשים אחרי פשיטת רגל, גירושין או אובדן קרובי משפחה. "אני מאמין שבעסקאות שאני עושה אין סיכון, חוץ ממטאור או המשיח", צוחק שמין, "תאמינו לי, ניסיתי להפסיד כסף ולא הצלחתי".
כמו המכינה, רוב הכנס לא התמקד כלל בנדל"ן. שמין בעיקר חלק בו אנקדוטות מחיי הרווחה שלו: הוא חי בקולומביה, שאותה הוא מכנה "המדינה היפה בעולם", והקים קרן צדקה עם בנו אלכס כדי לבלות איתו זמן רב יותר. האתר שלו מציג אותו כ"אדם שלבו רחב כמו חשבון הבנק שלו", והסיפור האישי של שמין, שעליו הוא חוזר בהרצאה מספר פעמים, סוחט דמעות. הוא גדל בבית קשה יום בטנסי, היה היהודי היחיד בסביבתו, למד לדבר בגיל מאוחר, נאלץ ללכת עם ברזלים על הרגליים, ובגיל 15 מצא את עצמו ברחוב. את המנטור שלו הוא פגש כשעבד בחברת פיננסים, והוא מתאר אותו כ"מולטי מיליונר נטול תחכום, קשרים, או משפחה עשירה". בעקבות המפגש איתו החל שמין לעסוק בנדל"ן, וכעבור זמן קצר צבר 14 נכסים.
לא רק בקולומביה שמין מספר שהתאהב, אלא גם בישראל. "אני מת על ישראלים", הוא עונה לאחת מבאות הכנס, שהביעה את חששותיה בנוגע להשקעות בארה"ב, "אתם מתגייסים לצבא ונלחמים, סבא וסבתא שלכם סיכנו את חייהם בשביל המדינה הזאת, ואתם חושבים שהשקעת נדל״ן זה סיכון?". למרות דברי ההרגעה, בסופו של דבר נותרות לבאי הכנס רק שלוש אפשרויות עם סיומו: לוותר על כל העסק, להשקיע עצמאית מבלי שרכשו ידע פרקטי במכינה או בהרצאה, או להגיש מועמדות לפרויקט איקס - שסרטונים של בוגריו המרוצים מוקרנים בכניסה וביציאה ועמדות הרשמה אליו הוצבו ליד הדלת.
הסגנון הזה מזכיר תלונה צרכנית שהתפרסמה נגד שמין באתר Complaints Board במאי 2016. אישה קנדית סיפרה שהלכה להרצאה של שמין, שוכנעה לשלם 5,000 דולר תמורת סמינר של שלושה ימים שבו קיוותה "לגלות את הסודות שמאפשרים להרוויח מיליונים מנדל"ן, ובמהלך הסמינר שווקה לה ולבן זוגה הכשרה שעולה 40 אלף דולר נוספים. "הנציגים אומרים דברים כמו 'אנחנו עובדים רק עם אנשים שהרצון להצליח בוער בהם ויש לנו מספר מקומות מוגבל, אם לא תרשמי עכשיו לא יהיה לך מקום'", היא דיווחה.
מה באמת קורה כשהקורס נגמר
אחת הסיבות לכך שהשקעות בנדל"ן אמריקאי נהפכו לפופולריות בקרב ישראלים היא שכיום הרבה יותר קל לנהל אותן באמצעות הרשת, בלי לשרוף שעות ארוכות בנסיעות ובטיסות טרנס-אטלנטיות. אתרים כמו Zillow מציגים נכסים בארה"ב, חברות ניהול רגילות לעבוד עם בעלי בית בשלט רחוק, וחברות תיווך רבות מציעות חבילות "הכל כלול" לבעלי בתים מבלי שכף דרכם תדרוך בשטח הנכס.
הקורסים מעודדים את גישת השלט-רחוק הזאת. מזרחי עצמו מעיד שהוא לא נוסע לראות כל נכס, ולטענתו אין בכך צורך. "הרעיון הוא לבנות לעצמך צוות מקומי של בעלי מקצוע: חברת ניהול, קבלנים וחברות ביטוח. שהשיטה שלי תעבוד בלי שאצטרך לעבוד", הוא מסביר. גם שמין ממליץ ללקוחותיו להשתמש בסמארטפונים שלהם כדי לעקוב אחר הנעשה בשטח, ולבקש מהצוות המקומי לשלוח תמונות באופן קבוע. הגישה הזאת מקוממת את אסף גשרון, משקיע נדל"ן ובעל הבלוג "השקעות נדל"ן בארה"ב" . "יזם צריך להיות בשטח", הוא פוסק, "המנהל, השיפוצניק וכל השאר רוצים להכניס אותך לכיס, ואתה צריך לפקח עליהם. לראות את בעלי המקצוע ואת הנכס חוסך לי כסף על כל עסקה".
ובכלל, גשרון מפגין לא מעט ספקנות כלפי תעשיית הקורסים המשגשגת. "בהרבה מקרים הקורסים יוצרים מבנה של תלות", הוא אומר, "התלמיד הופך למשקיע וללקוח פוטנציאלי של המנטור או החברה. הוא אומר לעצמו: 'אני לא יודע כלום והוא יודע הכל, אני אפעל לפי מה שהוא אומר לי', אבל לפעמים למורה שלך יש אינטרס מאוד מסוים. אם חברה גם עושה קורסים וגם מוכרת נדל"ן, תהיה בטוח שהכסף הגדול שלה מגיע ממכירת נדל"ן. בקורסים האלה מלמדים אותך להסתכל על נתונים, אבל אתה תמיד צריך לשאול את עצמך אם מלמדים אותך לנתח אותם נכון. נניח שאת קוראת שפורד הולכים לבנות מפעל באלבמה ושזה ישפיע על ערך הנכסים באזור, זה עדיין לא מלמד אותך אם האנשים שגרים ליד המפעל באמת יעבדו שם. צריך להבין את הגורמים שמשפיעים על איכות החיים ואת ההיגיון האמריקאי, ששונה מהישראלי".
פרופ' קרייזברג מוסיף שמשקיעי נדל"ן לא מנוסים, שסיימו קורס ובטוחים שהם מחזיקים בכל הידע הדרוש, עלולים למצוא את עצמם בתסבוכת. "תמיד קיים הסיכון שמחירי הנכסים שרכשת לא יעלו או אפילו ירדו, והמשקיעים יכולים להיפגע גם משינויים בשער הדולר. צריך גם לזכור שבניגוד לשוק הישראלי, שבו דירות נמכרות במהירות, שם לפעמים צריך להמתין חצי שנה עד למכירה בפועל, ודברים יכולים לקרות בטווח הזה. חוץ מזה, ישראלי שיושב כאן וקונה שתי דירות במיאמי בכלל לא יכול לדעת מה קורה שם. מתווכים מעטים מספרים על איכות הבנייה הנמוכה בארה״ב ועלויות התחזוקה, שהן גבוהות בהרבה ממה שאנחנו מדמיינים בישראל. וכמובן, ישנם גם הסיכונים של אמינות חברת הניהול וחברת התיווך".
לגישה הזהירה הזאת מצטרף דווקא רפי מזרחי. בניגוד לשמין הוא מודה שההשקעות לא בטוחות לחלוטין ושאפשר גם להפסיד, ואף מציג בעיות אפשריות נוספות. "הסיכון הראשון הוא שיעקצו אותך ושהנכס שתקנה לא באמת יעבור להיות על שמך. הסיכון השני הוא שתקנה באזור מוכה פשע, ושיהיה קשה להשכיר את הנכס. גביית שכר דירה היא גם נושא שאין לך שליטה עליו: יש מקרים שבהם השוכר פוטר מהעבודה ולא יכול לשלם, ואז לך תפנה אותו". עם זאת מזרחי משוכנע שהתנהלות מחושבת, הכוללת מיפוי יסודי של האזור שבו ממוקמים הבתים, ממזערת מאוד את הסיכונים. "מה שכן, אני לא אמליץ לאנשים לעזוב את העבודה שלהם כדי להשקיע בנדל"ן", הוא ממהר להבהיר, "אני כן אומר שהם צריכים לאמץ מהעשירים את הרעיון של ריבוי הכנסות ממקורות שונים, שמבטח אותם מפני נפילה".
מי שמבקש להגן על תעשיית הקורסים הוא יריב פז, שלצד תוכנית ליווי ההשקעות שלו גם מנהל את קרן Paz Group ואת פורום "השקעות נדל"ן בארה"ב" באתר תפוז. לדבריו, ההתעניינות בקורסים לא נובעת רק מההבטחות שהם מפזרים, אלא מצורך ממשי: לנדל"ן האמריקאי, לדבריו, יצא שם רע בארץ אחרי שישראלים שהשקיעו את מיטב כספם בנכסים מעבר לים נחלו עוגמת נפש. הבתים והדירות שנמכרו להם, פעמים רבות בידי חברות תיווך ישראליות, היו שווים הרבה פחות מכפי שהוצג להם, והתשואה המובטחת נופחה.
"הקורסים האלה, כמו גם בלוגים ופורומים, הם כלים שמקנים מודעות וידע ומאפשרים השקעה מוצלחת", הוא אומר, "אנחנו נוטים להתייחס לארה"ב כאילו זו מדינה אחת, אבל צריך לדעת לנתח את השוק. יש הבדל בין מנהטן שבה המחירים חזרו לימי טרום המשבר, לאזורים אחרים שעדיין יש בהם פוטנציאל השקעה גבוה". בין התמיכה של פז לספקנות של גשרון, קרייזברג נמצא איפשהו באמצע: "מה שחשוב הוא שהלימודים יאפשרו לך אחר כך לעבוד באופן עצמאי, בלי חברת תיווך. מי שמקפיד על כך זוכה ביתרון גדול".
***
תגובת רוברט שמין
פנינו לאודיו דידאקט, מפיצי רוברט שמין בישראל, והעלינו בפניהם את התהיות שעלו בעקבות ההשתתפות במכינה ובהרצאה שלו. לזכותם ייאמר שקיבלנו תגובה מפורטת ועניינית, שנמסרה לנו מארז בניסטי, מנכ"ל שותף בחברת אודיו דידאקט. להלן עיקריה:
*בנוגע לתוכנית הלימודים: "אנחנו מלמדים בין היתר כיצד למצוא עסקאות נדל"ן, לנתח אותן, לבנות צוות שיתמוך בעשייה, להשיג מימון, לעבוד מול גורמים חיצוניים ומקצועיים (כמו רו"ח, קבלנים, מתווכים ועורכי דין), שיטות לביצוע עסקאות גדולות יותר כמו מרכזים מסחריים ובנייני מגורים ותכנים עסקיים מעולם מיומנויות הניהול. המטרה שלנו היא שהתלמיד יוכל לעשות עסקה אחת לפחות תוך תשעה חודשים עד שנה, עם שיטה שמאפשרת לחזור על התהליך שוב ושוב, לעשות עסקאות ולייצר רווחים ללא תלות באף גורם חיצוני ובלי קשר להון האישי שלך. זה לא נכון רק לגבי ארה"ב: יש תלמידים שגם מיישמים את השיטה בישראל".
*בנוגע לקושי הגובר באיתור עסקאות: "המומחים עמם התייעצת צודקים לחלוטין. הרבה יותר קשה להשיג היום עסקאות לעומת 2008, במיוחד בשווקים כמו ניו יורק, לוס אנג׳לס ומיאמי. לכן אנחנו ממליצים לחפש עסקאות בשווקים שניוניים כמו קליבלנד, ממפיס, בולטימור וכדומה. זו ההתמקדות שלנו בתוכנית, אם כי אנחנו מאמינים שעסקאות יש בכל מקום ומתמקדים בהן ולא בשווקים".
*בנוגע לחשש מניצול מתגרשים, פושטי רגל ואנשים שאיבדו קרוב משפחה: "על מנת למצוא עסקאות אנחנו פונים למוכרים בעלי מוטיבציה, גם מהסיבות שהזכרת. לא מדובר בניצול לא אתי, ההפך הוא הנכון. אנחנו תמיד עוזרים לאנשים לפתור בעיה. כמו בכל ענף סחר ישנם אנשים שרוצים להיפטר מהנכס שלהם כי חייבים את הכסף מהר ולכן מוכנים לרדת במחיר בשביל זה. רוברט לפי שיטתו לעולם לא מנהל מו"מ קשוח ומעניין, אלא נוקט בגישת Win Win. זו הדרך הטובה ביותר לעשות עסקים".
*בנוגע להצעת קורסים והכשרות נוספות בתשלום גבוה: "מעולם לא הוצע לאף אחד מהתלמידים בפרויקט איקס לשלם עוד שקל אחד תמורה לשירותי המשך נוספים. רוברט שמין, מעבר לתוכניות האישיות וההרצאות שלו, גם מרצה בעשרות חברות חיצוניות, שחלקן מוכרות אחר כך תוכניות נוספות בטלפון. בנוסף, רוברט מעולם לא הציע לאף תלמיד לקנות ממנו עסקאות. להפך, הוא קנה לא מעט עסקאות מתלמידים".