מרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי, הפועל בפקולטה למשפטים של אוניברסיטת תל אביב השיק את מדד הגר לדיור בר השגה - מדד ראשון מסוגו שמאפשר לבחון האם פעילות הממשלה והרשויות המקומיות מייצרת דיור בר השגה, על פי ההגדרות המקובלות בעולם המערבי.
המדד ממפה ומנתח את פעילות הממשלה והרשויות המקומיות בתחום הדיור בר ההשגה, לפי ארבעה קריטריונים: רלוונטיות לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה, מידת ההנחה אל מול מחיר השוק, קריטריונים לזכאות (האם יש קריטריונים המבטיחים שההטבה הציבורית תגיע למי שנזקק לה) והיכולת לשמר את מלאי הדיור בר ההשגה לאורך זמן.
ניתוח של תכנית הדגל של שר האוצר מחיר למשתכן על פי ארבעת הקריטריונים מעלה כי שניים מהם אינם נכללים בה – אין בה קריטריון המבטיח כי ההטבה תגיע לבעלי הכנסה בינונית ומטה, והיא אינה משמרת דיור בר השגה לאורך זמן – מדובר בהטבה חד פעמים הניתנת לרוכשי הדירה הספציפיים.
עוד על פי המדד, 60% מכלל הדירות המשווקות כיום בתכנית, מוצעות במחיר המצוי בהישג ידם של בעלי הכנסה בינונית, ו-40% אינן כאלה. זאת מאחר שבהיעדר הון עצמי גבוה מ-100,000 שקל, ההחזר החודשי למשכנתא שיידרשו הזוכים לשלם בדירות אלה יהיה גבוה מ-4,760 שקל לחודש, סכום גבוה יחסית לרמת ההכנסה של משקי בית בעשירון 7 ומטה.
"דירות מחיר למשתכן מגיעות לבעלי הכנסה גבוהה"
את הדירות בנות ההשגה שמציעה יוזמת מחיר למשתכן, ניתן למצוא בראש ובראשונה באזורי הפריפריה, בישובים בדירוג של 1 עד 3 ברמת הפריפריאליות לפי הלמ"ס, כגון אילת, אשקלון, דימונה, חצור הגלילית, חריש, ירוחם, מצפה רמון, נצרת עילית ועפולה. חריגים בהקשר זה הם מתחמי מחיר למשתכן בלוד ופרדסיה המרכזיות יותר מבחינה גיאוגרפית וכן באר שבע, חיפה, נשר, עתלית, קרית מוצקין, אשקלון ובית שמש שהינן ברמת פריפריאליות בינונית.
בבחינת שיעור ההנחה ברכישת דירות מחיר למשתכן ביחס למחיר השוק, מצא המדד כי שיעור ההנחה הממוצע בכל מתחמי 'מחיר למשתכן' עומד על 29%, כאשר שיעור ההנחה הגבוה ביותר (47%) נמצא בבית דגן ושיעור ההנחה הנמוך ביותר (8%) בנצרת עילית. "ב-44% מן המתחמים שנבדקו הצליחה התכנית לייצר הנחות גבוהות מ-30% ביחס למחיר השוק, אך ב-12% מהמתחמים גם שיעור הנחה זה לא מספיק על מנת לייצר דיור בר השגה לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה".
"הקריטריון היחידי הרלוונטי במחיר למשתכן הוא היעדר בעלות על דירה", אומרת שיר רביב, שהובילה את פיתוח המדד כמתמחה. "ללא התייחסות לרמת ההכנסה, אין יכולת להבטיח שהדירות יגיעו לידיים הנכונות ולא ישמשו דווקא אוכלוסיות בעלות הכנסה גבוהה. כמו כן, לתכנית מחיר למשתכן אין יכולת לייצר מלאי של דיור בהישג יד לאורך זמן. אחרי חמש שנים, הזוכה רשאי למכור את הנכס במחיר מלא בשוק החופשי וכך תצא הדירה ממאגר הדירות המגלמות הטבה ציבורית כלשהי".
מעבר ליוזמת מחיר למשתכן, מצא המדד כי גם פרויקטים המקודמים ביוזמת הרשויות המקומיות לדיור בר השגה, מצליחים להציע מחירים נמוכים ביחס למחיר השוק בשיעור ממוצע של 38% אך בהיעדר רגולציה מתאימה וללא תמיכה של הממשלה - פעילות זו נותרת מצומצמת ביותר, עם 418 יחידות דיור שמציעות כמה מהרשויות החזקות בישראל.
אלה כוללים שלושה פרויקטים המיועדים להשכרה בתל אביב, אשר נמצאו ככאלה אשר עומדים בכל ארבעת הקריטריונים המגדירים דיור בר השגה, וזכו בציונים הגבוהים ביותר במדד. מעבר לכך סקר המדד עוד חמישה פרוייקטים של מכירת דירות מוזלות על פי רוב לצעירים תושבי העיר- שניים ביוזמת עיריית ראשון לציון, שניים של עיריית כפר סבא ואחד בעיריית הרצליה. לגביהם נמצא כי מלבד מתן הנחה ברכישה ביחס למחיר השוק, לא עומדים הפרויקטים בשאר הקריטריונים, דהיינו אינם מותאמים לבעלי הכנסות נמוכות, אינם משמרים מאגר של דיור בר השגה לאורך זמן ואינם כוללים קריטריונים להבטחת ההטבה לאוכלוסיית יעד בעלת הכנה ממוצעת ומטה.
לבסוף סקר המדד גם את פרוייקטי ההשכרה ארוכת הטווח של חברת דירה להשכיר, ומצא כי אלה עונים על שניים מהקריטריונים לייצור דיור בר השגה באופן מלא, ואילו על שניים נוספים (התאמה לבעלי הכנסה ממוצעת ומטה והפרש מחיר ביחס למחירי השוק) באופן חלקי.
צריך לשאול: "בהישג היד של מי"?
לדברי מנהל מרכז הגר, סבסטיאן ולרשטיין, "מאז פרוץ המחאה החברתית ב-2011, כולם מדברים על 'דיור בר השגה' – אבל זה הפך למושג ריק מתוכן, שכן אין לו הגדרה ברורה ואין לו קריטריונים. הבלבול הוא לא רק ציבורי. גם החוק לא מגדיר מהו דיור בר השגה בצורה טובה. לכן מקודמות תכניות ממשלתיות מבלי להגדיר באופן ראוי מה מבקשים להשיג.
"אם מסתכלים על מה שקורה בעולם בתחום הזה מבינים שאפשר לעשות את הדברים אחרת. בישראל מתייחסים לדיור להשכרה במחיר שוק כדיור בר השגה, לדירות קטנות כדיור בר השגה, לכל הנחה ממחיר השוק כדיור בר השגה, גם אם המחיר הסופי נותר גבוה יחסית להכנסה – כך שצריך לשאול: בהישג ידו של מי?".
לדברי פרופ' נטע זיו, המנהלת האקדמית של מרכז הגר, מטרת המדד החדש היא להחזיר את הנושא של דיור בר השגה למרכז הדיון הציבורי והמקצועי. "עד היום, חזון משרד השיכון מנוסח כ'דירה נאותה במחיר סביר לכל משפחה'. אך האם אנו יודעים להגדיר מהו מחיר סביר ועבור מי? מחיר סביר צריך להיות כזה גם ביחס ליכולת ההכנסה של אזרחים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה, שאינם מסוגלים להתמודד עם מחירי השוק. מאחר שאין מטרה ברורה מלבד שאיפה כללית להורדת המחירים, אין ביכולתנו לדעת האם אנו משיגים מטרות ויעדים או שהחזון נותר בגדר סיסמא בלבד".
לבניית מדד הגר שותפה תכנית עמיתי אברט לצדק חברתי, וחברת מדלן אשר סיפקה את ההערכה של מחירי הדיור בשוק.
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
כחלון דואג להיי־טק על חשבון הפנסיונרים
הכירו את נבחרת הספורט שמגמדת אפילו את הישגי ברזיל
