"הירידה במחירי הדירות מתחילה בירידה שאנחנו כבר רואים בדירות היוקרה, כי משם זה מתחיל". את הדברים האלה אמר שר השיכון יואב גלנט בועידת הנדל"ן השנתית של "גלובס" שהתקיימה לפני שבוע. סקירה מיוחדת שמפרסם היום "גלובס" על 30 עסקאות היוקרה המובילות של 2016, בשיתוף אתר מדל"ן, לא מותירה ספק: השנה האחרונה הייתה שנה צנועה יותר בהיקפי העסקאות היקרות לעומת 2016 שהתקשטה בעסקאות שחצו את רף ה-50 מיליון שקל ובמספר רב יותר של עסקאות מעל 20 מיליון שקל.
בשנת 2015 נרשמו בין השאר שתי עסקאות בסכום של 58.6 מיליון שקל ובסכום של יותר מ-50 מיליון שקל במגדל מאייר ב-2016 אף עסקה לא הגיעה ל-50 ואף לא ל-45 מיליון שקל. הירידה בולטת עוד יותר לעומת 2014 שבה נרשמו עסקאות שיא בסכום של 110 מיליון שקל בפרויקט הרברט סמואל 10, ואת הוילה שרכש איש העסקים גיל שוויד בנאות אפקה ב-130 מיליון שקל. על המיסים שהניבו לה עסקאות אלה, רשות המיסים כנראה רק יכולה לחלום ב-2017.
בשוק הנדל"ן מייחסים את ההאטה לגזירות שהטיל שר האוצר משה כחלון על משקיעים בסוף 2015 שכללו העלאת מס הרכישה מ-5% , ל-8%-10%. זאת בנוסף לביטול הפטור ממס שבח שנכנס לתוקף ב-2014 וצמצם את הכדאיות של בעלי נכסים למכור אותם במטרה להשיג רווח. בנוסף לכך ב-2016 החל השיח על כוונת חלון להטיל מס ריבוי דירות, שגם הוא נתן אותותיו על השוק.
משווקי היוקרה בדרך כלל לא אוהבים את הגזירות שהטיל שר האוצר משה כחלון על המשקיעים, שנראה כי ב-2016 חשבו פעמיים אם להשקיע בנדל"ן יוקרתי ולהיפרד מ-10% נוספים מסכום העסקה לטובת מס רכישה. אלא שלדברי יגאל צמח, מנכ"ל חברת ברגרואין, היזמית של פרויקט מגדל מאייר בתל אביב, שכיכב ברשימת העסקאות היקרות ב-2015 ו-2016, "רגע לפני כניסת הגזירות לתוקף במחצית 2015, סגרנו מספר עסקאות ענק בפרויקט, ולאחר שהגזירות נכנסו לתוקף ראינו בבירור שסוג הלקוחות השתנה.
"אלה שרצו לעשות סיבוב, לקנות ולמכור לאחר האכלוס, כבר לא באו. מבחינתנו זה היה מצוין אם כי לא הבנו את זה. כחלון ניקה לנו בעצם את השוק מלקוחות שאינם לקוחות קצה ובהמשך קנו רק אנשים שמעוניינים לגור בפרויקט". לדברי צמח, נמכרו כל 148 הדירות במגדל למעט פנטהאוז המוצע למכירה ב-75 מיליון שקל.
לדברי המתווך רפי קלינה שביצע את העסקה שנזכרת למטה בצהלה, "נכון ששוק היוקרה הושפע מהגזירות שהוטלו שכוללות 10% בתוספת מס רכישה, 25% מס שבח על הרווח שמשלם המוכר, וגם היטלי השבחה שמשלמים מוכרים שאין להם זכויות בנייה היסטוריות. אך צריך לזכור שגם נכסים בסמוך לקו הים, שבדרך כלל רוכשים משקיעים או תושבי חוץ, הם נכסים שלוקח זמן למכור, ובסוף הם נרכשים על ידי קליינטיים ייחודיים. מאחר ושכונת צהלה מאופיינת ברוכשים שאינם משקיעים, אלא מעוניינים לגור בה, היא אינה מושפעת במיוחד מהגזירות שהוטלו על המשקיעים". להלן 30 העסקאות מגורי היוקרה הגבוהות ביותר ב-2016.
גיא שטרן, מנהל השיווק והמכירות באתר מדלן: "למרות מגמת העליה בהיקף עסקאות האולטרה-יוקרה בעשור האחרון, שהתרחשה במקביל לעליות המחירים, אנו רואים ב-2016 צניחה של קרוב ל-50%. גם בלוח הדירות של אתר מדלן ניתן למצוא ביטוי לקושי במכירת נכסי יוקרה עם עליה של מעל ל-35% בזמן הממוצע שדירות אלו מוצעות למכירה".
לדברי אורן כץ, בעלי משרד התיווך "נדלן נווה צדק", "הרושם שנוצר אצל המשווקים של שוק היוקרה בתל אביב, הוא שהשוק עובר שלב של התפכחות, הוא נהייה יותר סלקטיבי, המוצרים הטובים באזורים המבוקשים ואין הרבה ממשיכים להימכר במחירים גבוהים, לעומת זאת באזורים פחות מבוקשים, נכסים יכולים לסבול מהאטה. תושבי חוץ מודאגים מהמצב הפוליטי והכלכלי באירופה ימשיכו לקנות פה נכסים".
בסוף 2016 פירסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר סקירה שהתייחסה לרכישת דירות על ידי תושבי חוץ ב-2016 לעומת שנים קודמו. מהסקירה עולה כי בחודשים ינואר-אוגוסט 2016 נרכשו 1,566 דירות על ידי תושבי חוץ. בהשוואה לתקופות מקבילות מאז תחילת העשור הקודם, זוהי הרמה הנמוכה ביותר של רכישות תושבי חוץ מאז 2003. בתל אביב, למשל, על פי הסקירה, תושבי חוץ רכשו 297 דירות בין ינואר לאוגוסט 2016 - ירידה של 36% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2015.
תושבי חוץ מפסיקים לקנות
מנתונים שפירסם משרד האוצר עולה כי בשנת 2016 נרכשו 2,241 דירות על ידי תושבי חוץ, ירידה חדה של
31% בהשוואה לשנת 2015. שיעור הירידה החד ביותר נרשם באזור ירושלים (42%-), כאשר באזור תל אביב ואזור נתניה נרשמה ירידה של 25%.
יש לציין כי הירידה ברכישות תושבי החוץ גבוהה משמעותית מהירידה בסך העסקאות, והביאה בכך לירידה במשקלם בסך העסקאות לרמת שפל של 2% בלבד.
מספר הדירות שנרכשו בשווי של 10 מיליון שקל ומעלה עמד בשנת 2016 על 144 דירות בלבד, ירידה של 36% בהשוואה לשנת 2015. כ-70% מדירות היוקרה בשנת 2016 נרכשו בתל אביב, לעומת שיעור של 63% בשנת 2015. כלומר, הירידה ברכישות דירות היוקרה בתל אביב היתה מתונה יחסית מאשר ברמה הארצית.
את הירידה החדה ביותר ברכישת דירות יוקרה רשם אזור נתניה, עם ירידה של 52% (25 דירות לעומת 51 דירות, בהתאמה). אזור ירושלים רשם ירידה של 38% (12 לעומת 20, בהתאמה). חמישית מהדירות בשווי של 10 מיליון שקל ומעלה נרכשו בשנת 2016, כמו גם ב-2015, על ידי תושבי החוץ. מספר הדירות שרכשו ב-2016 בשווי זה עמד על 28 דירות, לעומת 46 דירות ב-2015.
באזור ירושלים ניכרת ירידה חדה ברכישת דירות יוקרה על ידי תושבי החוץ. כך, בעוד שבשנת 2015 ריכזו תושבי החוץ כ-60% מכלל דירות היוקרה שנרכשו בעיר, בשנת 2016 ירד משקלם ל-17% בלבד. במונחים כמותיים רכשו תושבי החוץ בירושלים שתי דירות יוקרה בלבד בשנת 2016 (לעומת 12 דירות בשנת 2015).
פארק צמרת
העסקה היקרה ביותר ב־2016 נרשמה במגדל NAM בפארק צמרת בסך 44 מיליון שקל. מדובר בדירה בשטח 360 מ"ר ממוקמת בקומה ה-31 והאחרונה של המגדל. מגדל NAM נחשב למגדל פחות יוקרתי ממגדלים אחרים במתחם במו מגדלי YOO, וזאת בין היתר בשל הקשיים הכלכליים אליהם נקלעה החברה היומית שהקימה אותו.
נווה צדק
עסקה יקרה נוספת נרשמה בפרויקט חרש שמקימה חברת לבוקס ברחוב שלוש 7 בנווה צדק. על פי הנתונים מדובר בדופלקס בקומה שלישית בשטח 312 מ"ר. הייחוד בפרויקט, שהוא נמצא כלב שכונת נווה צדק, בבניין בוטיק של 5 קומות בלבד, וזאת בביגוד לעסקאות יוקרה שמבוצעות במגדלים גבוהים באזור, שבהם למﬠלה ממאה דיירים.
כפר שמריהו והרצליה פיתוח
ברחוב גלי תכלת 21, שנחשב לרחוב היוקרתי ביותר בהרצליה פיתוח, נמכרה וילה תמורת 32.8 מיליון שקל, כאשר הרוכשת היא חברה פרטית הרשומה בישראל אצל ﬠו"ד דן אללוף, ואילו חברת האם שלה היא חברה זרה הרשומה בלוקסמבורג - אחד ממקלטי מס הפופולאריים. סביב אותו היקף עסקה, נמכרה וילה ברחוב הנוריות 38 בכפר שמריהו תמורת 32.1 מיליון שקל. הווילה נרשמה ﬠל שם רון וגלית בר און.
מגדל מאייר
במגדל מאייר בשדרות רוטשילד-אלנבי בתל אביב, שהחל להתאכלס לאחרונה, נמכר ב־2016 פנטהאוז בקומה 41 מתור 42 קומות, המתפרס ﬠל פני 565 מ"ר. את הפנטהאוס, רכש ﬠל פי הﬠרכות יו“ר מובילאיי אמנון שﬠשוﬠ, והוא רשום ﬠל שם משרד יגאל ארנון ושות' בנאמנות.
מגדלי אקירוב
כמﬠט בכל שנה, מספקים מגדלי אקירוב בתל אביב לפחות עסקה אחת לרשימת העסקאות היקרות. ב־2016 נרשמו שלוש עסקאות במגדלים היוקרתיים, האחת בקומה 22 נמכרה ב־30 מיליון שקל, השנייה בקומה 28 בשטח 383 מ"ר נמכרה ב־28.5 מיליון שקל, והשלישית בשטח 298 מ"ר בקומה 16 נמכרה ב-20 מיליון שקל.
רובע לב העיר
בתחילת 2016 נמכר פנטהאוז בקומה ה־25 בפרויקט רובע לב העיר ברחוב מזא“ה בתל אביב סמוך לפינת אלנבי, שהקים אליצור פישמן בשנות ה-90, המשתרע צל פני 249 מ"ר ב-30 מיליון שקל. בקומה 23 נמכר גם כן בתחילת 2016 דופלקס בשטח 555 מ"ר ב־25 מיליון שקל. ובחודש מאי נמכרה דידה נוספת בקומה ה־21 של המגדל ב־23.2 מיליון שקל.
מגדלי דוד
פרויקט מגדלי דוד שמקים היזם הנרי טייק, בעליו של מלון דיויד אינטרקונטיננטל בתל אביב, צפונית למגדל האופרה, ברחוב הירקון 55, הכוללים מלון ומגדל מגורים יוקרתי בן 26 קומות, מספק גם הוא את העסקאות היקרות בכל שנה. ב־2016 נרשמו שלוש עסקאות במגדל בסכומים העולים על 20 מיליון שקל. היקרה בהן היא דירה בשטח 208 מ"ר בקומה 15 שנמכרה ב־27 מיליון שקל, עסקה נוספת גם היא דירה בשטח 208 מ"ר בקומה 11 של המגדל שנמכרה ב־23.5 מיליון שקל, ועסקה נוספת כוללת גם היא 208 מ"ר בקומה 9 נמכרה ב-22.2 מיליון שקל.
הרצליה פיתוח
במחצית 2016 נמכרה וילה ברחוב חבצלת השרון 52 בהרצליה פיתוח, בשטח 606 מ"ר, תמורת 20 מיליון שקל. המדובר בווילה שהייתה בבעלות דוד עזריאלי ועברה בירושה לבתו שרון עזריאלי, מנהלת הקרן הציבורית הקנדית "עזריאלי פאנד".
ירושלים
ברחוב עמק רפאים 1 במושבה הגרמנית בירושלים, נמכרה דירת יוקרה בשטח 269 מ"ר ב־17.6 מיליון שקל. הדירה ממוקמת בקומה שלישית מתוך ארבע קומות בפרויקט שמקימה חברת ישרוטל הכולל מלון ומגורים. בפרויקט ממילא נמכר פנטהאוז בקומה השמינית והאחרונה ברחוב ממילא 2, שכולל 266 מ"ר תמורת 17 מיליון שקל.
טיילת הרברט סמואל
במחצית 2016 נמכרה רירה 190 מ"ר בפרויקט הרברט סמואל 10 שהקימה חברת עופר השקעות סמוך לטיילת בתל אביב, תמורת 16.8 מיליון שקל.
סי אנד סאן
במחצית 2016 נמכרה דירת 150 מ"ר בקומה תשיעית מתוך 15 קומות בפרויקט היוקרה סי אנד סאן, הסמוך לים בתל אביב תמורת 21.7 מיליון שקל.
בבלי
בשכונת בבלי בתל אביב מוקמים היום מספר מגדלים חדשים, לאחר כמה ﬠשורים שלא נרשמה בשכונה בנייה חדשה. את המגדלים מקימות החברות אלﬠד מגורים שבשליטת יצחק תשובה ומשפחת כוזהינוף, לאחר הליך פינוי המשפחות שהתגוררו ﬠל הקרקע בגבעת ﬠמל. ההליך טרם הושלם. באחד המגדלים החדשים נמכרה דירה בקומה שלישית תמורת 17.1 מיליון שקל.
אפקה
שכונת נאות אפקה בתל אביב נכנסה גם היא לרשימת 30 העסקאות היקרות של 2016 כאשר במחצית השנה נמכרה וילה בשטח 390 מ“ר ברחוב הנוטר 18 תמורת 17.3 מיליון שקל.
סביון וכפר שמריהו
על פי רשות המיסים, בחודש יוני 2016 נמכרה וילה ברחוב מגל 23 בסביון תמורת 26.7 מיליון שקל, ובחודש אפריל נמכרה וילה ברחוב החורש בבפר שמריהו בסכום זהה.
מגדל רמז
בסוף 2016 במכרה דירה של 500 מ"ר בקומה 11 מתוך 30 קומות במגדל רמז, הממוקם סמוך לפינת הרחובות רמז וארלוזרוב, תמורת 19.4 מיליון שקל. דירה נוספת במגדל נמכרה בסוף השנה בקומה 13 תמורת 17.7 מיליון שקל.
נווה צדק
בחודש יולי 2016 נמכר בית לשימור ברחוב שמﬠון רוקח 17 בשכונת נווה צדק בת"א ב־25 מיליון שקל. ﬠל פי הﬠרכות, הרוכש הוא המיליארדר היהודי פיני חיים זבלודוביץ׳, שמחזיק בקבוצת תמרס הפﬠילה בﬠיקר בתחום המלונאות בישראל. הבית שרכש בן שלושה מפלסים בשטח כולל של 450 מ"ר הבנוי צל מגרש בשטח 200 מ"ר.
הרצליה, רשפון וכפר שמריהו
בתחילת 2016 נמכרו שתי וילות בהרצליה פיתוח, האחת ברחוב שבט מנשה 23 תמורת 18 מיליון שקל והשנייה ברחוב רמת ים 127 תמורת 17.7 מיליון שקל. במחצית 2016 נמכרה וילה ברחוב הזורﬠ 45 בכפר שמריהו ב־18.2 מיליון שקל. המושב היוקרתי רשפון גם הוא נכנס לרשימה, כאשר בחורש אפריל נמכר בו בית ברוב הפרחים 4 תמורת 17.6 מיליון שקל.
צהלה
בחודש אפריל נמכרה וילה ברחוב צה“ל 52 בשכונת צהלה. הווילה כוללת שטח 430 מ"ר הבנוי ﬠל מגרש בן חצי רובם. הווילה ממוקמת ממש מול ביתו של יו"ר מפלגת העבודה יצחק (בוז׳י) הרצוג.
צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר. אלון רון, תמר מצפי ליאור מזרחי