כ-100 בעלי דירות ומגרשים בתל אביב, שמכרו בחודשים האחרונים את נכסיהם, הופתעו לקבל בשבועות האחרונים מעיריית תל אביב חיובים בתשלום בסך עשרות אלפי שקלים - ולעתים אף יותר מ-100 אלף שקל. במקרה של מכירת מגרשים באזורים המיועדים לתעסוקה, ההיטל עשוי להגיע למיליוני שקלים.
הסיבה: תוכנית המתאר החדשה של תל אביב תא/5000 שנכנסה לתוקף בינואר מגדילה את זכויות הבנייה הפוטנציאליות במקרקעין שנמכרו, ומשביחה את ערכם. במקרים כאלה קובעים חוקי התכנון והבנייה כי בעת מכירת הנכס, על המוכר לשלם היטל על 50% מההשבחה - כלומר על מחצית מעליית הערך שנובע מהתוכנית החדשה.
על פניו, משמעויותיה המשביחות של תוכנית המתאר החדשה של תל אביב ברורות: היא מוסיפה לעיר 200 אלף דירות פוטנציאליות, ומיליונים רבים של מ"ר בנוי לתעסוקה ולמסחר. האזורים הגובלים בנתיבי איילון, דרך בגין ורחוב המסגר, צפויים להיהפך ליער של מגדלי משרדים וגורדי שחקים בגובה של 50–100 קומות. בשכונות דרום העיר וביפו מעניקה התוכנית זכויות בנייה נרחבות למגורים, שיאפשרו קידום של הליכי פינוי־בינוי, וכך גם ברוב אזורי מרכז העיר, שאינם מיועדים לשימור.
ואולם בקרב התושבים - כולל אלה שהיו מודעים לקידום תוכנית־העל - לא נעשה הקישור בין אישורה של התוכנית לאופן שבו זה עשוי להשפיע על הכיס שלהם במקרה שימכרו את דירתם, ולכן הדרישה לתשלום הסכום הגבוה נפלה עליהם כרעם ביום בהיר. יתרה מזו, גם אלה מביניהם שהבינו את משמעויותיה של התוכנית - טוענים כי אין לחייבם בהיטל השבחה רק מכיוון שהתוכנית אושרה, ויש להם נימוקים טובים.
תוכנית תא/5000, ממש כמו תוכניות המתאר של רעננה ושל חדרה שאושרו לפניה, ושגם בגינן חויבו תושביהן בתשלום היטלים, היא תוכנית מתאר עירונית כוללנית. מדובר במושג תכנוני חדש שנכנס לחיינו רק לאחר אישור הרפורמה בחוק התכנון והבנייה ב–2014. תוכניות אלה נועדו לבזר סמכויות תכנוניות לוועדות תכנון מקומיות שהוכיחו כי הן ברמה מקצועית גבוהה (ועדות מקומיות עצמאיות).
אותן תוכניות מקצות את זכויות הבנייה באופן כללי מאוד, שכן יותר מלתת זכויות בפועל - תפקידן להגדיר את טווח הפעילות שבו יכולות הוועדות התכנון המקומיות לפעול באופן עצמאי ולאשר תוכניות בניין עיר (תב"עות). כלומר, גם לאחר אישור התוכנית הכוללנית, על הרשות המקומית לבצע עוד עבודה תכנונית רבה כדי לאפשר את מימוש הזכויות הערטילאיות שקובעת התוכנית הכוללנית.
"כל תוכנית מתאר כוללנית שמאושרת מקנה זכויות בנייה שמבחינת התושבים הן וירטואליות", אומר שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל. לדבריו, בשבועות האחרונים הוא התחיל לקבל יותר ויותר פניות מתושבים מודאגים בנושא, ובכלל זה תושבים שכבר חויבו.
"במקרים רבים מדובר בזכויות בלתי־ישימות לחלוטין", מוסיף טרשנסקי. "לדוגמה, הגיע אלינו מקרה של זוג מבוגרים ניצולי שואה, שמכרו באחרונה את דירת מגוריהם - דירת שיכון של 67 מ"ר בשדרות ירושלים ביפו. הם חויבו ביותר מ-50 אלף שקל בגין מכירת הדירה, כשהשמאי שביצע את השומה, עשה זאת לפי תרחיש אפשרי עתידי, שבו הבניין ייהרס וזכויות הבנייה במגרש יאוחדו עם אלה של מגרש שכן כדי להקים בניין מגורים חדש. זו בדיחה. הרי אם לא היתה התוכנית הזאת, היה על המכירה פטור מלא מהיטל".
עוד לדברי טרשנסקי, את החיובים המשמעותיים בהיטל, בסך מיליוני שקלים כל אחד, צפויים לספוג מוכרי המגרשים באזור מרכז העסקים הראשי המתהווה של תל אביב, באזור ציר נתיבי איילון והרחובות יצחק שדה והמסגר, שם מעניקה התוכנית זכויות בנייה נרחבות במיוחד.
"שיעור היטל ההשבחה הוא 12% מסכום העסקה"
ברעננה ובחדרה כבר אושרו תוכניות כוללניות תקפות, וועדות התכנון המקומיות מוציאות חיובים בהיטל על סמך התוכניות יותר משנה - בלי שהדבר עורר עניין ציבורי יוצא דופן. ואולם הגעת הסוגיה לתל אביב יצרה אפקט שונה לחלוטין, גם בשל מרכזיותה של העיר - ובעיקר בשל ערכי הקרקע הגבוהים, המשפיעים על גובה ההשבחה.
השבוע נדרשה הכנסת לסוגיה, במסגרת דיון מיוחד שיזם יו"ר הוועדה המיוחדת לשוויון חברתי, ח"כ מיקי זוהר (הליכוד), לבקשת סגן ראש עיריית ת"א, אהרון מדואל. עם זאת, ברור כי זו סוגיה שרחוקה מלהיות תל אביבית בלבד, וכי ככל שיגדל מספר הרשויות המקומיות שבהן תאושר תוכנית מתאר כוללנית, יחויבו יותר ויותר מוכרי דירות בהיטלים.
לדברי היועץ המשפטי של עיריית תל אביב, עו"ד עוזי סלמן, ידיה של העירייה קשורות והיא מחויבת לפעול בהתאם לחוקי התכנון והבנייה, שלפיהם יש לגבות היטל השבחה בעקבות אישורה של תוכנית מתאר מקומית. לדבריו, החקיקה מגובה בפסק דין של בג"ץ שניתן לפני כמה שנים בנושא (בג"ץ אליק רון), שלפיו אישורה של תוכנית מתאר מקומית מצדיק גבייה של היטל בעבור חלק מההשבחה, כשאת יתרת ההיטל משלם בעל הנכס בעת הבנייה עצמה (מימוש הזכויות).
עם זאת, סלמן טוען כי אירועי השבועות האחרונים היו יכולים להימנע, לו היתה הרפורמה בחוק התכנון והבנייה מאושרת בגרסתה המקורית. ב-2014 החליט שר הפנים דאז, גדעון סער, לקדם גרסה מקוצצת של הרפורמה, שהותירה מחוץ לחוק את הפרקים הכלכליים המסדירים את סוגיות מיסוי המקרקעין. "באותם הפרקים נכתב כי אין לגבות היטל רק על סמך תוכנית מתאר כוללנית, כך שאילו אותם הפרקים היו מאושרים - לא היתה שום בעיה", מסביר סלמן.
לשאלה אם העירייה לא הפריזה בגובה ההיטלים שגבתה, בהתחשב באופי הערטילאי של הזכויות שמקנה תא/5000, השיב סלמן: "העמדה שלנו היא שיש לגבות בגין התוכנית היטל מצומצם, שיבטא את העובדה שהזכויות שאושרו במסגרת תוכנית המתאר הן עדיין זכויות ערטילאיות שרחוקות ממימוש. לכן במקום חישוב ההיטל לפי 50% מההשבחה של מימוש מלא של הזכויות, חישבנו בערך 10% מההשבחה. אבל כשראיתי את הסכומים שיצאו בחיובים הראשונים ששלחנו, הבנתי שיש בעיה, מפני שגם 10% מההשבחה בערכי הקרקע של תל אביב זה עשרות אלפי שקלים למשק בית. אלה לא סכומים קטנים".
עם זאת, יורם (שם בדוי), שמכר באחרונה דירת שיכון ביפו, טוען כי דבריו של סלמן על גבייה חלקית אינם מתיישבים עם גובה החיוב בהיטל שקיבל מהעירייה - בסך כ-100 אלף שקל. "הסכום המהווה כ–12% מסכום העסקה. אם זו הגבייה החלקית, הייתי שמח לדעת מה היתה אמורה להיות הגבייה המלאה", אמר במרירות.
לדבריו, הוא התעדכן בעיתונות הכלכלית, וידע על קידומה של תוכנית המתאר בתל אביב. "עם זאת לא עלה בדעתי שיגבו היטלים רק על סמך התוכנית הזאת. בכל מקום, כולל באתר העירייה, התוכנית מתוארת כ'משרטטת את חזון העיר לעשורים הבאים'. על זה גובים עשרות אלפי שקלים? זה דבר שלא היה כדוגמתו".
עוד מספר יורם כי בשומה שביצעה העירייה לצורך גביית ההיטל וצורפה לדרישת התשלום ייחסו את עליות המחיר החדות ביפו בשנתיים האחרונות לקידומה של תא/5000, דבר שגם הוא לדבריו שגוי מיסודו. "לא התוכנית היא שהביאה לעליית המחירים ביפו. עליית המחירים נובעת מכך שזה אזור שכבר שנים ארוכות מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים, מוביל את מספר התחלות הבנייה בעיר עם פרויקטים חדשים, ועובר תהליך של חילופי אוכלוסייה. אלה הסיבות הממשיות לעליית המחיר. התוכנית לא שינתה כאן כלום לאף אחד.
"ביום שתאושר תב"ע קונקרטית תהיה הצדקה לתשלום ההיטל. כרגע אלה דיבורים באוויר, לא זכויות בנייה ממשיות. אסור לגבות מאנשים כסף על תוכניות כל כך לא ברורות, אלא רק על תוכניות קונקרטיות".
סלמן אומר כי נעשים גם מאמצים בשיתוף היועץ המשפטי לממשלה למצוא דרך חוקית לא לגבות כעת את ההיטלים. העירייה אף יזמה תיקון חקיקה, שאותו ניסתה לקדם באמצעות ועדת הפנים של הכנסת. לפי התיקון, יידחה החיוב בהיטל השבחה בגין אישורה של תוכנית כוללנית עד לאחר אישורה של תב"ע מפורטת מכוחה של התוכנית הכוללנית. התיקון קיבל את אישורה של ועדת השרים לענייני חקיקה, מתוך כוונה שיוצמד לתיקון נוסף בחוק התכנון והבנייה שבו דנה ועדת הפנים. אלא שוועדת הפנים לא סיימה את דיוניה בנושא במהלך מושב הקיץ שהסתיים השבוע בכנסת, וההכרעה תיאלץ להידחות עד למושב החורף.
במקביל, התכנסה השבוע גם הוועדה לשוויון חברתי של הכנסת כדי לדון בנושא, ובה הציעו חברי הכנסת פתרון יצירתי. הוועדה קראה לעיריית תל אביב להודיע על הקפאת גביית ההיטל לשנה על רקע מהלכי החקיקה בנושא. הקפאת הגבייה תיעשה בכפוף לבטוחה מסוימת, דוגמת צ'ק דחוי שיפקיד הנישום בידי העירייה. אם יישאו מאמצי החקיקה פרי - דרישת התשלום תבוטל בלאו הכי. אם לא תושלם החקיקה - ההיטל ייגבה, ולנישום תעמוד עדיין הזכות להגיש ערר על החיוב.
לדברי סגן ראש העירייה מדואל שנכח בדיון, בכוונתו לעשות הכל כדי שעמדה זו תתקבל, וכבר יזם שיחות עם מנכ"ל העירייה, מנחם לייבה, ועם סלמן בנושא: "מדובר בהצעה מידתית וראויה, ואני לא רואה סיבה שלא תתקבל".
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
שמאלנים או ימנים? אולי אתם בכלל ימנים עם דעות שמאלניות
שחיקת שכר וחוסר יציבות: ענף ראיית החשבון על פרשת דרכים
