מהו מחירה הממוצע של דירה כיום בישראל? המדדים והנתונים הסטטיסטיים הרבים בנושא מחירי הדיור שמפרסמים חדשות לבקרים מוסדות מדינה, משרדי ממשלה וגופים פרטיים, עשויים להביא רבים למסקנה כי נתון רשמי כזה מתפרסם לפחות אחת לחודש, אם לא בתכיפות גבוהה יותר. מפתיע להיווכח כי התשובה האמיתית היא שאיש לא באמת יודע. אין גוף מוסמך אחד שבודק דרך קבע את מחירי הדירות הממוצעים בישראל.
רק רגע, מה זאת אומרת שאין גוף מוסמך שבודק? הרי בכל רבעון ורבעון ישנם לפחות שני מוסדות שמפרסמים את מחירי הדירות הממוצעים לאותו הרבעון – הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד השיכון. לא בדיוק. הלמ"ס ומשרד הבינוי והשיכון אמנם מפרסמים אחת לרבעון את המחיר הממוצע של העסקות לרכישת דירה שבוצעו ברבעון החולף, ואפילו מציגים פילוח של הנתונים לפי אזורים וערים. ואולם, נתונים אלה אינם אומרים כמעט דבר על מחירה הממוצע של דירה בישראל, אלא מתייחסים לממוצע המחיר של העסקות שהתבצעו בשוק בפועל. אין זו התקטננות או התחכמות. מה שאולי נראה כניואנס לא עקרוני בניסוח, מתבטא בהבדל גדול מאוד במספרים.
עוד ב-mako כסף:
לפני כשנתיים נבדק הנושא לראשונה בצורה יסודית, במסגרת עבודתו של צוות בינמשרדי שפעל בחסות המועצה הלאומית לכלכלה, ואשר בראשו עמד יו"ר המועצה באותה עת, פרופ' יוג'ין קנדל. הצוות ערך אומדן מחיר ממוצע של כלל הדירות הקיימות במגזר העירוני־יהודי נכון לשנת 2011, וזאת בהתעלם מהשאלה כמה מהן נמכרו וכמה לא, והשווה אותן לממוצע מחירי העסקות לרכישת דירה באותה שנה. נמצא כי ההבדלים הם דרמטיים. בעוד מחירה הממוצע של דירה שנמכרה בישראל בשנת 2011 היה 1.09 מיליון שקל, האומדן לערכן הממוצע של כלל הדירות במשק בשנה זו, המתייחס לכלל הדירות בשוק ולא רק לעסקות שבוצעו, היה 1.26 מיליון שקל – הבדל של כ־160 אלף שקל ויותר מ־15% במחיר.
את השוני הגדול ברמות המחיר הממוצעות – בין כלל מלאי הדירות הקיימות לבין הדירות שנמכרו באותה שנה – הסביר הצוות בכך שלדירות זולות יחסית, שהן פופולריות בקרב משקיעים, יש נטייה להימכר בתדירות גבוהה, וזאת בשונה מדירות המשמשות למגורים, שמחיריהן גבוהים יותר. דירה המשמשת למגורים תימכר על פי רוב אחת ל־15, 20 ואף 30 שנה; דירות המיועדות להשקעה נמכרות בתדירות ממוצעת של חמש־שש שנים.
המשקיעים מושכים למטה
את ההבדל הקטן־גדול הזה בניסוח קל לפספס. ראשית, משום שכמעט כל גופי התקשורת הכלכלית המדווחים על הנתונים ממירים חיש מהר את הביטוי "מחיר ממוצע של עסקה לרכישת דירה", אל הביטוי "מחיר דירה ממוצע", תוך שהכתבים והעורכים עצמם אינם מודעים לעומקו של ההבדל במשמעות; שנית, כי חלק ניכר מהפקידים ומקבלי ההחלטות, כולל בגופים הבודקים עצמם, שוגים במשמעות הנתונים שלהם ומייחסים להם אמירה אודות מחירי הדירות הממוצעים. בעיקר אמורים הדברים לגבי משרד השיכון, המעניק לפרסומיו בנושא את הכותרת "מחירי הדירות הממוצעים". הגוף היחיד שמדייק הוא הלמ"ס המקפיד על הניסוח "המחיר הממוצע של העסקות".
אם כך, מדוע לא מבצעות הרשויות אומדן קבוע של מחירי כלל הדירות? מדו"ח שפרסם הצוות הבינמשרדי בשנת 2014 עולה כי הסיבה העיקרית לכך היא שנתונים אודות מחיריהן של כלל הדירות אינם בנמצא, וכי האומדן שנעשה לגבי מחירי הדירות ב־2011 היה מבצע חד־פעמי. "הצוות פועל בשיתוף עם הלמ"ס על מנת להרחיב את האמידה שערכה הלמ"ס לשנת 2011 לשווי מרשם הדירות במשק", נכתב בדו"ח. "יש לערוך אמידה זו באופן רבעוני ולהפיק ממנה מחירים ממוצעים וחציונים של מצבת הדירות במשק".
מאז נכתבה המלצה זו, טרם נכנס לשימוש מדד קבוע של מחיר ממוצע לדירה. לדברי גורמים בלמ"ס, מדד כזה נמצא בשלבי פיתוח, ואחת לשנה אף מתפרסמת רמת המחיר הממוצעת של כלל הדירות בישראל בשנה שקדמה לה, אך זו מתפרסמת רק חודשים רבים לאחר סיומה של השנה הקלנדרית (כך למשל כיום, כחצי שנה לאחר סיומה של שנת 2015, טרם פורסם הנתון אודותיה).
השפעה נוספת של האופן המוטעה שבו נתפשים הנתונים אודות "ממוצע מחירי העסקות לרכישת דירה", באה לידי ביטוי בחודש נובמבר האחרון, אז פרסם משרד הבינוי והשיכון נתונים דרמטיים למדי לפיהם חלה לכאורה ירידה במחירי הדירות הממוצעים ברבעון השלישי של 2015. מחירה הממוצע של דירת יד שנייה היה על פי אותם הנתונים 1.28 מיליון שקל – מחיר הנמוך בכ־4.3% לעומת הרבעון שקדם לו. מחירה הממוצע של דירה חדשה היה 1.58 מיליון שקל, מחיר הנמוך בכ־6% לעומת המחיר הממוצע ברבעון שקדם לו.
הנתונים האלה עוררו סערה תקשורתית, פורסמו בהבלטה בשערי העיתונים ופתחו מהדורות חדשות. פוליטיקאים, ובראשם שר האוצר משה כחלון, ברכו עליהם וייחסו אותם ליוזמותיהם בתחום הדיור, כמו "מחיר למשתכן". ואולם משמעותם האמיתית לא היתה כה דרמטית, ובכל הקשור לרמת המחיר הממוצעת של כלל הדירות, הם היו חסרי משמעות.
"ברבעון השלישי של 2015 חלה ירידה במחירה הממוצע של דירה שנמכרה בישראל, אבל רק בגלל שבאותו הרבעון נמכרו יותר דירות בפריפריה", מסביר דורון סייג – ראש תחום מקצועי בלשכת הסטטיסטיקן הממשלתי. "בפועל, גם בפריפריה המחירים וגם בתל אביב המחירים עלו, אבל בגלל ריבוי העסקות בפריפריה הממוצע הכללי ירד. מהסיבה הזו אסור לייחס למחירי עסקות ממוצעים משמעות של מגמת מחירים".
מדד הברדק
אם ממוצע מחירי העסקות אינו מעיד על מגמת מחירי הדירות – על איזה סוג של נתונים ניתן בכל זאת להישען כדי להעריך מה מתרחש בשוק הנדל"ן הישראלי? התשובה פשוטה: מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, המתפרסם אחת לחודש לצד מדד המחירים לצרכן (אך אינו נכלל בו). מדד זה הוא הנתון המרכזי שמאפשר להעריך את השינויים במחירי הדירות, וגם אותה ועדה בינמשרדית בראשותו של קנדל סמכה עליו את ידיה כבעל המתודולוגיה המתאימה ביותר לנושא.
בשל השונות הגדולה בין הדירות המוצעות למכירה, מתבסס מדד הלמ"ס על מודל המנטרל את השפעת המשתנים השונים, בהם שטח, מספר חדרים ומיקום, ומנפק תוצאה של שינוי חודשי ברמת המחירים. עם זאת, גם מדד זה אינו חף מחסרונות, והפעם הבעיה אינה בשיטת הבדיקה, כי אם במאגר הנתונים המשמשים לעריכת המדד.
על המאגר אמונה רשות המסים. על כל עסקת מקרקעין, מחויבים שני צדדי העסקה לדווח לרשות באמצעות עורכי דינם, ובמסגרת זו להצהיר על מחירו של הנכס ועל חלק ממאפייניו הפיזיים – שטח, מספר החדרים, קומה, כתובת ועוד, על מנת שהרשות תוכל לוודא כי מחיר העסקה המדווח הגיוני, ולמסותו בהתאם. החל מינואר 2007 החלה הרשות לחייב את מפקחי מיסוי המקרקעין להקליד את נתוני העסקות המדווחים להם בטופס ידני אל מאגר ממוחשב.
אף כי האיסוף נעשה בראש וראשונה לצורכי מיסוי, נתונים אלה היו היחידים ששימשו עד לאחרונה את כלל הגופים העוסקים במדדי הדיור, ובהם הלמ"ס, השמאי הממשלתי הראשי ובנק ישראל. ואולם עד מהרה התברר כי ההסתמכות על מאגר נתוני הרשות בעייתית, בגלל רמתו הנמוכה. בעייתיות זו לא הובלטה על ידי מבקר המדינה בדו"ח המיוחד על משבר הדיור שפרסם לפני כשנה, אך את ההתראה הראשונה על מצבו העגום של המאגר סיפק מינהל הכנסות המדינה שבמינהל האוצר. במסמך שפרסם בשנת 2009, הצביע המינהל על שיעור גבוה מאוד של עסקות מדווחות שבהן חלק מהפרטים חסרים, ועל כן לא ניתן להשתמש בהן לצורכי המדד, ואף המחיש את עוצמת ההטיה שעלולה להיגרם במדד בשל כך. למשל, מבדיקת העסקות ברחוב מסוים בתל אביב בשנים 2007־2008 עולה כי המחיר הממוצע באותו רחוב עלה ב־5%. ואולם, לאחר השמטת 44% מהעסקות שהדיווח אודותיהן היה לא מלא, התקבלה דווקא תוצאה של ירידת מחיר ממוצעת של 9%.
בדיקה נוספת שנערכה ב־2011 העלתה אף היא תוצאות מביכות. בהשוואה בין 10,000 טופסי הצהרה ידניים שהוגשו למשרדי מיסוי המקרקעין לבין מידע שהוזן למערכת הממוחשבת, התגלה כי רק בכחמישית מהמקרים נמצאה התאמה מלאה בין נתוני הטפסים לנתונים שהוזנו. עוד נמצא כי בכ־59% מהמקרים הופיע במאגר הממוחשב מידע בשדה שלא נרשם בו דבר בטופס הידני.
בעקבות הממצאים העגומים האלה מונתה ועדה ברשות המסים (ועדת גלצר) להגשת המלצות בנושא הדיווח המקוון. במארס 2012 הגישה הוועדה את המלצתה, שהתקבלה פה אחד, לפיה יש לחדול מקבלת הצהרות מיסוי מקרקעין באופן ידני כפי שנעשה עד כה, ולעבור למילוי הצהרות מיסוי מקרקעין על ידי מייצגי הצדדים באופן מקוון בלבד, ובאמצעות מערכת שתחייב את מילויים של כל שדות החובה, ולא תאפשר לסיים את התהליך מבלי שמולאו כל הנתונים כנדרש. בתחילת הרבעון השלישי של 2015, קצת יותר משלוש שנים לאחר מתן ההמלצה ובתום כמה חודשי פיילוט, הודיעה רשות המסים כי מערכת הדיווח המקוון שבנתה מתפקדת באופן מלא וללא תקלות, והזמינה את כלל המדווחים לעשות זאת באמצעותה. עם זאת, החיוב בדיווח מקוון בלבד טרם הוחל. ברשות אומרים כי חובת הדיווח המקוון תיכנס לתוקף באוקטובר הקרוב, וכי גם ללא החיוב, כיום מדווחות 10% מכלל העסקות באופן וולונטרי באמצעות המערכת.
האם ניתן לבשר על סוף מוצלח לסאגת מאגר הנתונים? לא לגמרי. אמנם אין ספק כי רמתם צפויה לעלות עם המעבר הצפוי לדיווח מקוון בלבד, אך בלמ"ס מתריעים כי משדות החובה שהגדירה רשות המסים עדיין נעדרים כמה פרמטרים חשובים להצלחת המדד. לדברי סייג, האחראי על מדד מחירי הדירות, היו הוא ונציגים נוספים מטעם הלמ"ס שותפים בישיבות העבודה הראשונות לגיבוש הטופס המקוון, אז גם העלו את הדרישה להכללתן של ההצמדות השונות לדירה – גינה, גג, מרפסת, חניה ומחסן – כשדה חובה לדיווח. ואולם, בדיקה מול רשות המסים העלתה כי שדה זה דווקא הושאר בגדר רשות. "לצערי, על אף שהתייעצו איתנו בתחילת התהליך, בסופו של דבר לא היינו שותפים בשלב הביצוע או היישום של הטופס", אומר סייג.
מרשות המסים נמסר כי "ייעודה של ההצהרה המוגשת על ידי הצדדים הוא מסירת נתונים הידועים לצדדים לצורך עריכת שומת מס שבח ומס רכישה. בפרטי הנכס הנמכר נדרשים הצדדים לעסקה לדווח על פרטיו הבסיסיים והמרכזיים של הנכס, וזאת לצורך בדיקת התאמת שווי המכירה המוצהר לנכס הנמכר. המידע עליו מחויבים הצדדים לעסקה להצהיר כפוף לתכלית של חוק מיסוי מקרקעין שלפיו רשות המסים פועלת, ולא ניתן להרחיבו כדי לענות לצרכים של גופים אחרים. אין באפשרותנו היכולת והצורך בהטלת נטל דיווח מפורט זה על ציבור המוכרים והקונים".
החדשות הטובות מבחינת הציבור הן כי בעקבות המלצות הצוות בראשות קנדל, לראשונה החלו לזרום ללמ"ס גם קובצי נתונים שאינם מגיעים מרשות המסים, וברמת איכות ודיוק גבוהה משמעותית. הראשון הוא מאגר הנתונים של הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, אשר מאז שנת 2007 מקבל נתונים מדויקים וברמת פירוט גבוהה על כלל הדירות החדשות הנמכרות בישראל; מאגר הנתונים השני הוא כלל נתוני העסקות שבגינן נערכה הערכת שמאי עבור הבנקים למשכנתאות. על אף שההוראה להעביר נתונים אלה ללמ"ס יצאה מהפיקוח על הבנקים כבר לפני כמעט שנתיים, רק לאחרונה העבירו מרבית הבנקים את הנתונים האמורים, לאחר שביצעו בדיקה משפטית כי אינם מפרים את החוק להגנת הפרטיות. כיום נבחן שילובם במאגר הנתונים הכללי.
מדד כבקשתך
בעיה נוספת שאיתה צריך להתמודד מי שמבקש להבין מה קורה בכל רגע נתון למחירי הדיור היא ריבוי של נתונים ומדדים. למדד מחירי הדירות וממוצע המחירים הרבעוני נוספת סקירת השמאי הממשלתי הראשי שבמשרד המשפטים, אינדיקטורים נוספים שמספקים אחת לתקופה משרד האוצר ובנק ישראל, וכן שלל מדדים "פרטיים", שחלקם מופקים על ידי מוסדות אקדמיים דוגמת "מכון גזית־גלוב" הפועל במרכז הבינתחומי בהרצליה, וחלקם מתפרסמים בעיתונים הכלכליים, בהם למשל "מדד יד 2", המתפרסם אחת לחודש ב־TheMarker.
לכאורה זהו מצב אופטימלי, שכן גופים רבים מבצעים מעקב אחר רמת המחירים בשיטות שונות, ובכך הם מעשירים את השיח הציבורי והכלכלי. אלא שהחיסרון הברור של המצב הוא שבתוך בליל המדדים הזה חסר הציבור את המידע הדרוש על מנת להבין מהן השיטות העומדות בבסיסו של כל מדד, ואיזו מתודולוגיה היא בעלת תוקף חזק יותר מבחינה סטטיסטית. במקרים שבהם המדדים מצביעים לכיוונים שונים, יישאר הציבור מבולבל וחסר מושג אמיתי לגבי מגמת המחיר.
דווקא בשנים 2008־2012, אז לא היה ספק בכך שהמחירים דוהרים, היה מדד מחירי דירות ממשלתי אחד שהצביע באופן קבוע דווקא על ירידת מחירים. למרבה המבוכה מי שהיה חתום על אותו המדד היה לא אחר ממינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר. אל התוצאה המדהימה הזו הגיעו החוקרים פשוט משום שהשתמשו בשיטת מדידה שגויה. רק ב־2012, במסגרת שינוי ארגוני שבוצע במשרד האוצר, שם הכלכלן הראשי ד"ר מיכאל שראל סוף לפארסה והמדד השגוי חוסל.
למרב יפתח־אורן, מנהלת אגף בכיר מיקרו כלכלה בלמ"ס, המצב חורה. "עלינו מבוצעת ביקורת מקצועית ואקדמית, הן של המועצה הציבורית לסטטיסטיקה, והן מטעם מוסדות בינלאומיים והאיחוד האירופי, בעוד נתונים רבים שמתפרסמים הם בעלי מתודולוגיה חלשה בהרבה. כל השיפורים שאנחנו מכניסים כעת למדד לא יהיו שווים דבר אם יקום מישהו שהמתודולוגיה שלו לא רשמית ויקבע שהמחירים עלו ב־8%, בעוד אני עם המדד שלי אטען שהם דווקא עלו ב־4%. שוב הציבור יעמוד מולנו מבולבל, ולא ידע למי להקשיב".
לא קשה לנחש כי הגורם שעליו מדברת יפתח־אורן הוא השמאי הממשלתי הראשי, שנותר כיום כפונקציה הממשלתית היחידה שממשיכה לפרסם מדדי דיור לצד הלמ"ס, אך עורכת אותם בשיטה שונה בתכלית. על מנת להתמודד עם השונות, אומד השמאי אך ורק את שינויי המחיר בדירות 4 חדרים בבניינים רבי קומות – שהן מבחינתו מוצר הנדל"ן השכיח, וגם זאת ב־16 ערים בלבד. בכך אמנם מנטרל השמאי את השונות הרבה בין הנכסים בשוק, אך גם עלול לפספס מגמות המשפיעות על מחירי הדיור בכללותם, למשל זינוק חד במחירי דירות 3 חדרים.
"לא הייתי רוצה להגיד שמישהו פה לא חיוני", אומרת יפתח־אורן. "אבל אנחנו חושבים שבסוף גוף אחד צריך להצביע על השינוי במחירי הדירות מתוך הסכמה רחבה שזהו הגוף שאצלו מרוכזים הידע והמיומנות. גופים אחרים יכולים לפרסם אינדיקטורים משלהם, אבל לא להיכנס לטריטוריה של מי שאמון על המדד. השמאי הממשלתי יכול לפרסם דו"ח שבו הוא מצביע על מגמות בהתאם לעבודת השמאים ברחבי הארץ, אבל לא כזה שיצהיר על עלייה או ירידה במחירי הדירות – כי את זה רק גוף אחד בישראל מוסמך לעשות".
מהשמאי הממשלתי נמסר: "השמאי הממשלתי הראשי מציג סקירה רבעונית של השתנות מחירי הדירות, המבוצעת במתכונת אחידה זה למעלה משבע שנים. סקירה זו אינה מתיימרת להחליף או לסתור את הניתוחים הסטטיסטיים שעורכת הלמ״ס כחלק מתפקידה".
רוצים לקנות דירה חדשה? היכנסו לכאן בונים
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
דודו זקן, לשעבר המפקח על הבנקים, מועמד לדירקטור בדיסקונט
המדינה תשלם לספקים שוטף פלוס 30
