הדו"חות של ענבל אור נחשפים: 15 דירות, רווחים - והפסד גדול מהפרויקט בבבלי

השופט איתן אורנשטיין מבית המשפט המחוזי בתל אביב קבע ביום חמישי כי חברת אור סיטי נדל"ן שבבעלות ענבל אור לא תיכנס לפירוק. זאת לאחר שכמה שעות לפני כן הודיעה החברה כי פרעה תשלום בסך מיליון שקל, כפי שהתחייבה בדיון שנערך יום קודם לכן.

הסחרור בקבוצה התחיל לאחר שאור וסמנכ"ל הכספים בחברה נחקרו בחשד להונאת מע"מ, ובעקבות כך הוגשו בקשות לפירוק על ידי לקוחות - בטענה שהחברה היא חדלת פירעון. השופט ציין בהחלטתו כי "הדו"חות הכספיים שהוצגו עדיין לא עמדו בבדיקה מעמיקה, בהינתן השלב המקדמי שבו אנחנו מצויים ולפי הנחזה מהם, אין החברה בחדלות פירעון, וזאת בלי שיהיה בהחלטתי זו כדי לקבוע מסמרות".

ואכן, הדו"חות של חברת אור סיטי נדל"ן שהגיעו לידי TheMarker אינם מעידים על חברה שנמצאת במצב של חדלות פירעון, אלא על חברה עם מזומנים ורווחיות בשורה התחתונה. עם זאת, הדו"חות מראים תמונה של חברה שהנזילות המיידית שלה אינה גבוהה, שחלק משמעותי מרווחיה מבוסס על שערוכי השקעות נדל"ן - ושתלויה בתשלומי לקוחות והתקדמות הפרויקטים.

אור סיטי נדל"ן, שהתאגדה ביולי 2005, מוחזקת במלואה על ידי ענבל אור, ועוסקת בארגון קבוצות רכישה בתחום הנדל"ן והנדל"ן להשקעה. החברה ביצעה במהלך עשר השנים האחרונות כ-27 פרויקטים באזור המרכז, הכוללים כ–800 יחידות דיור, חלקם אוכלסו וחלקם בשלבי בנייה ושיווק. לפני כשנה רכשה אור שלד בורסאי בשם אינוונטק, שאליו היא מתכננת ליצוק פעילות. זה עדיין לא קרה, כך שנתוני החברה אינם חשופים לציבור, ונמסרו לבית המשפט בשל הדיון בבקשת הפירוק.

לפי הדו"חות המאוחדים של החברה, ההון העצמי לסוף 2014 היה 57 מיליון שקל, כשב–2013–2014 שערוכי הנדל"ן תרמו סך הכל לרווח של כ-16 מיליון שקל. סך כל הנדל"ן להשקעה של החברה מסתכם במאזן המאוחד ב-32 מיליון שקל.

חשוב לציין כי הנתונים המבוקרים נכונים לסוף 2014, כך שמידת הנזילות והאיתנות הפיננסית כיום אינה ידועה. רואי החשבון ציינו במכתב נלווה מהו מחזור המכירות של החברות ל-2015 - נתון שאינו מבוקר לפי הנהלת חשבונות - אבל אין בכך כדי ללמד על רווחיות או איתנות פיננסית. בנוסף, מאחר שמדובר בחברות פרטיות, אין נתונים לגבי תזרים המזומנים של החברה. ובכל זאת, עולים מהדו"חות פרטים מעניינים ביחס להיקף פעילותה של אור, הרווחיות שלה, ההשקעה הגבוהה בפרסום והנכסים שבידי הקבוצה.

נזילות מיידית 
של 4.7 מיליון שקל

היחס הפיננסי שמעיד על יכולת ההתמודדות של החברה עם משבר נזילות בטווח הקצר הוא יחס ההון החוזר - שמחושב על ידי נכסים שוטפים בניכוי התחייבויות שוטפות. במקרה של אור סיטי נדל"ן, מדובר בהון חוזר של כ–25 מיליון שקל שמראה על פניו על נזילות טובה.

כשמסתכלים על הנתונים, רואים כי מצב המזומנים בקופה,בבנקים ובפיקדונות לטווח קצר — כלומר הנזילות המיידית של החברה — הוא 4.7 מיליון שקל, וכל השאר ברמת נזילות פחות טובה. מדובר בסכום שצריך באופן עקרוני להספיק להתנהלות שוטפת של הקבוצה, אבל אם היא מעוניינת להיכנס לעסקות חדשות או שנוצר מצב שבו נדרשת נזילות מיידית גבוהה, המצב כבר יותר בעייתי.

מהנתונים גם עולה כי החברה הלוותה לבעלת המניות שלה, ענבל אור, 6.3 מיליון שקל. מדובר בהלוואה שרשומה ב"רכוש השוטף", כך שהחברה יכולה לדרוש החזר בשנה השוטפת או להאריך אותה בעוד שנה.

עוד אפשר ללמוד מהדו"ח המאוחד כי יתרת הלקוחות החייבים לחברה ל–2014 ("לקוחות" ו"הכנסות לקבל") בטווח הקצר היא 32 מיליון שקל. מדובר בעסקות שכבר בוצעו, אבל עדיין לא בוצע חיוב לגביהם. מנגד, ב–2014 רשמה הקבוצה גידול של כ-17 מיליון שקל לעומת 2013 ב"הוצאות לשלם" - הפרשות בגין הוצאות שכבר ודאיות אבל עדיין לא שולמו. עוד נתון שעולה הוא שב-2014 החברה הלוותה לעובדים כ–250 אלף שקל.

הדו"חות המאוחדים של אור סיטי נדל"ן מראים כי ב-2014 ההכנסות מפעילות עסקית היו 69 מיליון שקל. לאחר עלות המקרקעין שרכשה החברה, נרשם רווח גולמי של כ–26 מיליון שקל. מדובר ברווח נטו שכולל עמלות ודמי ניהול שנשאר בקבוצה אחרי מכירה (סיחור) של הקרקע לקבוצה.

הרווח משערוך נדל"ן הציל מהפסד ב–2013

כדי ללמוד על הרווחיות הגולמית של קבוצת הרכישה, אפשר להסתכל על הדו"ח של חברת אור בקונגרס. פעילותה התחילה ב–2014 עם פרויקט ברחוב הירדן ברמת גן, הכולל בניין בן תשע קומות ו–50 יחידות דיור (נמצא בהליך קבלת היתר). לפי דו"ח הסולו של אור בקונגרס, ברמת החברה בלבד ולא הקבוצה, ההכנסות ב–2014 היו 22.2 מיליון שקל ועלות המקרקעין שנמכרו היתה 18.3 מיליון שקל, כלומר הרווח של אור סיטי נדל"ן על המקרקעין היה כ–20%.

לפי הדו"ח המאוחד, ההכנסות של 2014, ביחס ל–2013, אמנם עלו בכ–80%, אך עלות המקרקעין שנמכרו גדלה בשיעור של פי שלושה ויותר — כך שהרווח הגולמי באותה השנה ירד בכמיליון שקל לעומת השנה הקודמת.

אחרי הוצאות מכירה, שיווק, הנהלה וכלליות של 15 מיליון שקל, הרווח התפעולי ב-2014 היה כ-10.5 מיליון שקל. מרווח זה יורדות הוצאות מימון של כמיליון שקל ומתווסף רווח של כ-3 מיליון שקל משערוך נדל"ן להשקעה. אחרי תשלום מס של 2.8 מיליון שקל, נרשם רווח שנתי של כ–10 מיליון שקל.

אם ב-2014 בדו"ח המאוחד היווה הרווח משערוך הנדל"ן להשקעה כרבע מהרווח שלפני מס, ב-2013, עקב הוצאות מימון ופרסום גדולות (בשל הפרויקט בבבלי), הרווח משערוך נדל״ן שהיה בגובה 13 מיליון שקל "הציל" את השנה, והביא לרווח נקי של 6.3 מיליון שקל. ללא השערוך, היתה החברה מסיימת את השנה בהפסד של 6 מיליון שקל.

הנדל"ן להשקעה של החברה נובע מזכויות בנכסים שנמצאים בשלבים שונים לפי הפירוט הבא: לחברה יש זכויות בדירה בפרויקט אור על הפארק ברמת גן שבבנייה; זכויות חכירה בדירה בפרויקט בבוגרשוב 50 בתל אביב, שהסטטוס שלו לא ברור; דירת פנטהאוז ודירת מגורים בפרויקט בארלוזורוב 13 ברמת גן ("פרויקט השניים"), שהסטטוס שלהן לא ברור; ושמונה יחידות "דיור בר-השגה" וזכויות החכירה במחצית משטחי המסחר והמשרדים (שמחציתם מכרה החברה מאוחר יותר) בפרויקט מנחם בגין 50 בתל אביב המוכר כ"מגדלי הצעירים", שנמצא עדיין בשלבים התחלתיים.

בנוסף, חברות בקבוצה מחזיקות בזכויות של דירה בפרויקט ברחוב פוריה 5 בתל אביב, שנכון לתאריך המאזן בנייתו לא התחילה; בדירה בפרויקט ברחוב הל"ה 52 בגבעתיים, שנכון לתחילת המאזן בנייתו התחילה; ודירה בפרויקט ברחוב בן אליעזר 12–16 ברמת גן, שהבנייה שלו הסתיימה.

שלי נרקיס - 
ספק או לקוח?

ב-2011 חתמה אור סיטי נדל"ן על הסכם אופציה לרכישת קרקע במתחם בבלי, בתמורה כוללת של 11 מיליון שקל. לא נחסך כסף במאמצי השיווק למכירת הדירות, כולל כנס בן שלושה ימים בגני התערוכה, מפגשים צנועים יותר במלון הילטון בתל אביב וקמפיין בטלוויזיה ובעיתונות. ואולם, ככל הנראה אור לא הצליחה לצבור את ההון העצמי הדרוש לרכישת הקרקע. העסקה אמנם הושלמה - אבל עם רוכש אחר. לפי הדו"ח, עלויות השיווק והפרסום של פרויקט בבלי היו בסכום עתק של 14 מיליון שקל, והם נרשמו ב–2013.

עם זאת, לגבי הפסד האופציה נכתב בדו"ח כי "בהתאם להערכת יועציה המשפטיים של החברה, הסיכויים לקבלת התביעה בגין השבת דמי האופציה ועלויות התשלום ליועצים הם גבוהים, ולכן עלויות אלה סווגו כחלק מהמלאי של החברה". כלומר, נכון לסוף 2014 סכום משמעותי של 11 מיליון שקל עדיין לא נזקף כהוצאה, בשל הערכה כי ההוצאה תוחזר לחברה.

על רקע עלויות הפרסום הגבוהות בפרויקט בבלי, סך הוצאת הפרסום באותה השנה היה 20 מיליון שקל. ב-2014 הוציאה הקבוצה על פרסום כ–3 מיליון שקל.

היקף הוצאות השכר השנתי הוא 5.5–5.9 מיליון שקל בכל אחת מהשנים 2013–2014. הוצאות שנתיות נוספות היו כ–1.2 מיליון שקל עבור שכירות המשרדים, 1–2 מיליון שקל בשנה עבור שירותים מקצועיים וכחצי מיליון שקל עבור אחזקת רכב.

לשופט אורנשטיין הוגש גם "מאזן בוחן" של חברת אור סיטי נדל"ן לפברואר 2016, כשברשימת הספקים מופיע גם שמו של שלי נרקיס, איש השוק האפור. מדובר במאזן שאינו מבוקר. הסבר אפשרי לכך הוא שהסיווג הנכון הוא בלקוחות, כשנרקיס רכש דירה ומכאן חובו לחברה.

מאור סיטי נדל"ן נמסר בתגובה: "הדו"חות הכספיים של החברה מבוקרים ומפוקחים על ידי אחד ממשרדי רואי החשבון המובילים בענף, ואי לכך החברה סמוכה ובטוחה באמינות הנתונים. חשיפת הדו"חות הכספיים של החברה מציגה באופן ברור וגלוי כי החברה יציבה ואיתנה, וכי ביכולתה לעמוד בהתחייבויותיה הפיננסיות. החברה בחרה מיוזמתה ומרצונה החופשי לנהוג בשקיפות מלאה, בראש ובראשונה כלפי בית המשפט, והן כלפי רוכשי הדירות, והכל כדי להשיב את השקט ולאפשר לחברה להמשיך בעשייה".