מניית חברת הנדל"ן מגה אור ( 3,522 +0.63% ) זינקה בחמש השנים האחרונות ב–470% — הרבה מעל מדד ת"א נדל"ן שעלה באותה התקופה בכ-91%, או מדד ת"א 90 שהוסיף 39%. אתמול, לאחר פרסום הדו"חות הכספיים לרבעון הראשון של 2017, בהם הציגה מגה אור המשך גידול בהכנסות וברווח, עלתה המניה בכ–1%, ושווי החברה חצה לראשונה רף של מיליארד שקל — שיא של כל הזמנים.
העלייה החדה במניה הפכה את בעל השליטה (45%) והמייסד צחי נחמיאס, דמות אנונימית יחסית בשוק ההון, למגה מיליונר, עם מניות בשווי של כ–450 מיליון שקל. "בגדול, אני יכול לומר לך שעשיתי הכל בעשר אצבעות", אמר אתמול נחמיאס. "אני בן מושב שילת (באזור מודיעין). הקמתי את החברה לפני 15 שנה. קודם לכן עזרתי לאבא שלי, שהיה לו בית מלאכה צנוע לעיבוד שבבים וחריטה במושב".
נחמיאס הדגיש כי למרות העלייה, הוא לא מתכוון לממש מניות כעת. פרט לנחמיאס, שעלות שכרו הסתכמה בכ–8 מיליון שקל ב–2015–2016, מי שנהנה מהזינוק במניה היה גם הציבור שמחזיק במניות מגה אור (54%) באופן ישיר ובאמצעות הגופים המוסדיים (ילין לפידות, הפניקס, פסגות, אקסלנס ואלטשולר שחם). בעבר, גרעין השליטה בחברה כלל גם את שני שותפיו של נחמיאס — התאומים גיל ורון נוי, שמימשו לפני כשלוש שנים את מניותיהם (17%) בכ–40 מיליון שקל.
מגה אור, שהונפקה בבורסה ב–2007, עוסקת בייזום וניהול של נדל"ן מניב. לקבוצה 31 נכסים מניבים, הכוללים 21 מרכזים מסחריים פתוחים ו–10 מרכזי ניהול ולוגיסטיקה.ב–2017–2018 צפויה מגה לפתוח עשרה מרכזים מסחריים. החברה מחזיקה בחלק מהנכסים המניבים בשיתוף חברות גדולות כמו חברת הנדל"ן של רמי לוי בעלי רשת הקמעונות שיווק השקמה, BIG שבשליטת האחים נפתלי וקרן הנדל"ן ריט 1. התפוסה בנכסיה היא 98%.
נחמיאס תיאר את הדרך שבה התגלגל לתחום הנדל"ן: "לאבא שלי, כבן מושב, היה מגרש בגודל של 3.5 דונם. באיזשהו שלב נורא רציתי לפתח את הקרקע, ובנינו מבנה חדש שאליו חשבנו להעביר את המפעל. אבל אז הגיעו הום סנטר ורצו לשכור את השטח. במפעל ידענו ימים קשים ותקופות לא טובות. פתאום הגיע גוף גדול ורצה לשכור בסכום משמעותי. אבא שלי אמר 'תעשה מה שאתה רוצה – או שנעביר את המפעל ונתרחב, או שנשכיר את זה להום סנטר'".
מגה אור הציגה בשנים האחרונות שיעורי צמיחה יוצאי דופן. בין 2011 ל–2016 קפצו ההכנסות התפעוליות נטו (NOI) של החברה פי חמישה מ–22 מיליון שקל לכ–100 מיליון שקל. במקביל, ההון העצמי תפח מ–150 מיליון שקל ל–650 מיליון שקל, בין היתר הודות להנפקת מניות ורווחים של 116 מיליון שקל ו–71 מיליון שקל שנרשמו בשנים 2016 ו–2015 בהתאמה. נחמיאס הסביר שהגורם המשמעותי לצמיחה היה העובדה שהחברה יוזמת ומקימה את המרכזים המסחריים והמרכזים הלוגיסטיים בעצמה — ולא על ידי רכישה של נכסים קיימים.
"כל 31 הנכסים שלנו, פרט לאחד, הוקמו בייזום", אמר נחמיאס. "קנינו קרקע, בנינו את הנכסים מאלף עד תו, והשכרנו אותם. זה ההבדל הגדול ביננו לבין חברות אחרות. בייזום אתה יכול להציף ערך. כשאתה קונה נכס מניב, קשה לך להציף ערך, אלא אם כן אתה עושה השבחה שבדרך כלל היא לא משמעותית. יותר מ–90% מהנכסים נבנו לדיירים שחתמנו אתם מראש על הסכמים. אנחנו לא בונים למלאי ומנסים להשכיר אחר כך".
תשואות נמוכות לאג"ח במגזר הנדל"ן המניב
גם ברבעון הראשון של 2017 פעילותה של מגה אור המשיכה לצמוח במהירות. הכנסות החברה היו 28 מיליון שקל, זינוק של 29% לעומת התקופה המקבילה ב–2016. ההכנסות התפעוליות נטו (NOI) גדלו ל–26 מיליון שקל, עלייה של 30% לעומת התקופה המקבילה ב–2016. הרווח התזרימי מפעילות הנדל"ן (FFO) — שהוא מדד מרכזי להערכת ביצועי חברות נדל"ן מניב — גדל בכ–39% ל–13 מיליון שקל.
הצמיחה החדה ברבעון הראשון של 2017 נבעה בעיקר מהבשלת פרויקטים מרכזיים של מגה אור שהיו עד עכשיו בבנייה. נחמיאס הזכיר בין היתר את המרכז המסחרי החדש באריאל, המרכז המסחרי בפארק התעשייה של שוהם, בניין מגה אור לעסקים במודיעין שמושכר למרכז החבילות של דואר ישראל, שלושה מבני תעשייה במודיעין ומרכז לוגיסטי שהוקם עבור אדידס.
עד כה היטיבה מגה אור לנצל את הגישה לשוק ההון והתשואות הנמוכות שבהן נסחרות איגרות החוב של חברות הנדל"ן המניב. לחברה — שביצעה בשנים האחרונות הנפקות תכופות — ארבע סדרות אג"ח בהיקף של 1.17 מיליארד שקל (ערך נקוב), המדורגות ברמה של A מ–S&P מעלות. האג"ח נסחרות בשוק בתשואות לפדיון נמוכות של כ–1%–2.3%. החוב של החברה מהווה כ–31% מסך המאזן. היחס בין החוב לבסיס ההון (CAP — חוב והון עצמי) הוא קרוב ל–65%.
בשנים האחרונות החברה החלה לחלק דיווידנדים למשקיעים, כך שבין 2014 לרבעון הראשון של 2017 היא חילקה קרוב ל–30 מיליון שקל. לחברה יש יתרה של נכסים לא משועבדים בשווי של כ–1.07 מיליארד שקל — כ–56% מסך הנכסים שבבעלותה — ויתרות נזילות של כ–92 מיליון שקל נכון לסוף מארס 2017.
בימים אלה מגה אור ממקדת את המשך ההשקעות שלה דווקא בתחום המרכזים הלוגיסטיים ופחות בתחום המרכזים המסחריים הפתוחים. "זיהינו שיש ביקושים גבוהים לתחום הלוגיסטיקה, בעוד תחום הנדל"ן המסחרי רווי מאוד. לכן, בשנים האחרונות רכשנו קרקעות לתחום הלוגיסטיקה ובנינו לא מעט מרכזיים", סיפר נחמיאס. בין היתר מגה אור הקימה את המרכז הלוגיסטי של ענקית הרהיטים איקאה באשדוד, מרכז לוגיסטי של חברת הלוגיסטיקה לתרופות נובולוג והמרכז הלוגיסטי של חברת מוצרי החשמל ניסקו.
"ההתמקדות שלנו כיום היא במרכזים לוגיסטיים", אומר נחמיאס. "יש לנו צבר הזמנות לעשרה פרויקטים בהקמה, שרק אחד מהם הוא מסחרי (הבניין החדש של איקאה בסמוך לבאר שבע, ע"א). בעתיד הקרוב נמשיך לשים דגש על ייזום, בעיקר בתחום הלוגיסטיקה. החברה ממוקדת מאוד, ואינה מתפזרת לתחומים קרובים כמו נדל"ן למגורים או משרדים. אנחנו משתדלים להתמקצע בתחום שלנו. כפי שכתבנו במצגת למשקיעים, בשנתיים הבאות הצמיחה צפויה להימשך – גם ה–NOI וגם ה–FFO הולכים להמשיך ולגדול".
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
למה לוקחים לאנשים האלה 20% מהמשכורת?
מדוע מנכ"ל בנק הפועלים אריק פינטו נהנה מפטור ממס
