הישראלים מסתערים על הנדל"ן ביוון: "כל מי שנוסע לשמוע בוזוקי באתונה חוזר עם דירה"

אביה מאיר, מתווכת נדל"ן שפועלת ביוון, שותפה בחברת GRE , בעלת תואר שני במשפטים. בת 49, נשואה + 3, מתגוררת בקיסריה.

אביה מאיר, מה קורה ביוון?

יוון נמצאת בטראומה עוד מהמשבר של 2008. כשמדברים עם יוונים יש להם דמעות בעיניים.

המשבר שכמעט הפיל את המדינה.

יום אחד הכריזו שיש למדינה חובות גדולים, ואין איך לשלם. אנשים לא קיבלו כסף שהגיע להם, והכל קרס.

מה קרה בנדל"ן?

הנדל"ן קרס ראשון. ביוון היו לוקחים אז הלוואות לכל דבר — לנופש, לבגדים, וביום אחד הבנקים לא היו יכולים לתת יותר הלוואות, ובמקביל לאנשים לא היה איך להחזיר. אנשים עם משכנתאות והלוואות לא היו יכולים לפרוע חובות — ואיבדו את הנכסים שלהם לבנקים.

וגם המחירים נפלו.

ב–70%–80%.

דירות? חנויות?

הכל — דירות, בתי מלון, נכסים מסחריים.

הבנקים לא נפלו.

לא, אבל הם מחזיקים הרבה נכסים. עדיין יש אווירת משבר ברחובות, הרבה גרפיטי, בניינים ריקים, משרדים סגורים.

אבל זה לא שהכל חשוך וסגור.

ממש לא. אתונה דומה לתל אביב. היא עיר חיה, תוססת ומתחדשת, עם המון אנשים ברחובות, מסעדות, חנויות ומקומות בילוי. עיר אירופית לכל דבר, שמלאה בבניינים ניאו־קלאסיים יפים. באזורים היוקרתיים, כמו שכונת קולונאקי, אתה מרגיש שאתה כמו בכיכר המדינה של פעם, והכל מלא, ועכשיו גם מקושט לכבוד חג המולד.

או לחנוכה.

אחד הקולגות שלנו שאל אותי אם יש לנו חג דומה שגם מקשטים בו את הכל. אמרתי: כן, בטח, דווקא עכשיו יוצא חנוכה, שהוא גם חג האורות, וכשבאתי לספר לו על המכבים שגברו על היוונים, חשבתי שאין טעם להזכיר שפעם נלחמנו אחד בשני, ובטח לא משנה מי ניצח. אז עברתי לסיפור כד השמן שהספיק לשמונה ימים.

נחזור לנדל"ן.

בקולונאקי קשה למצוא נכסים למכירה, אבל יש שכונות שנראות פחות טוב ויש בהן יותר נכסים למכירה. למשל בפסירי, שכונת הבילויים, המועדונים והטברנות, שמזכירה את פלורנטין. היא תוססת ומלאה, אבל עדיין אפשר לראות בה זיכרונות מהמשבר. עוד שכונה מדהימה היא אקסרכיה, הקרובה לקולונאקי. שכונת סטודנטים.

איפה יש עוד דמיון בין אתונה לתל אביב?

העיר הלבנה של תל אביב היא ממש המבנים הניאו־קלאסיים של אתונה. גם בה יש המון מבנים לשימור, שכיום הם מוזנחים וסגורים ורבים מהם שייכים לבנקים. ישראלים שראו איך המחירים בתל אביב עלו ב–20 השנה האחרונות, מצפים לזינוק במחירים גם שם. מי לא זוכר את האזורים הישנים בדרום תל אביב ואיך פתאום פרויקטים התחילו להתחדש. אבל זה לא רק דומה לתל אביב, זה גם קרוב אלינו, ואנשי נדל"ן רואים את ההזדמנויות בעיניים.

ומה עם הפקקים?

העיר עמוסה, יש פקקים בשעות מסוימות, וגם בעייתי להסתובב עם מכונית כי קשה למצוא חניה. מצד שני, אין בעיה לנסוע ברכבת התחתית, קל להבין אותה וגם זול. הבעיה היא שאין תחנה בכל מקום. אני משתדלת ללכת ברגל או לנסוע במוניות, זה נוח וזול וגם עוזר להבין את העיר. מאוד קל להתמצא בעיר עם גוגל מאפס. היוונים לא כל כך מתמצאים במפות. הם צריכים ממש לרשום את שם הרחוב והמספר כדי להגיע.

בואי נדבר על מחירים.

באזורים הפחות טובים במרכז אתונה אפשר לקנות נכסים ב–1,000 יורו למ"ר, ואפילו פחות מזה. בקולונאקי המחירים גבוהים יותר, 3,000–4,000 יורו למ"ר. בתל אביב אי אפשר לקנות במחירים האלה בכלל. אתה משלם 10–15 אלף יורו למ"ר. וזה שהשקל חזק מאוד מאפשר לך לקנות יותר בחו"ל.

אבל מה ידחוף את המחירים?

אתונה נהייתה יעד תיירותי, זה לא היה פעם. כיום היא מושכת 6.5 מיליון תיירים בשנה, אבל זה גדל כל שנה. והאמת שזה קורה בכל העולם, בגלל טיסות הלואו קוסט ו–Airbnb. כיום כל ילד בן 18 יכול לטוס לאתונה וגם ללון בכלום כסף. התיירות השתנתה בעולם, ולא סתם מלונאים בכל העולם מחפשים לקנות מלונות. כולם באטרף על מלונות באירופה, וביוון זה במיוחד בערים הגדולות, אתונה וסלוניקי, וכמובן באיים.

המלונות פעילים?

באתונה קשה מאוד למצוא מלונות פעילים במחירים סבירים, אז כבר התחילו לחפש בניינים עתיקים להסבה לתיירות. מגיעים המון סינים, אמריקאים וערבים מהמפרץ שרוכשים נכסים. למשל, מלון הילטון נרכש בעסקת ענק, ואת מלון טיטניה שממוקם על אחת השדרות המרכזיות קנו ב–50 מיליון יורו. זה מלון של 380 חדרים.

יש הרבה קונים ישראלים באתונה?

יש כמויות של ישראלים. מדברים על 20% מהשוק, כמו הנתח של הקונים האמריקאים. הישראלים והאמריקאים מחזיקים באותו נתח מבחינת שוק הנדל"ן היווני.

היית מעורבת ברכישת מלון לאחרונה?

לפני כמה ימים ראיתי בית מלון למכירה ב–7 מיליון יורו. זה היה מלון מיושן מאוד, שניים־שלושה כוכבים בקושי, אבל הנוף מהגג מדהים, איזה Roof Garden אפשר לעשות שם. והמיקום מעולה, במרכז השדרה. למטה יש אפשרות לפתוח טברנה לכיוון הרחוב, וגם אפשר להוסיף חדרים על חשבון השטחים המשותפים. הצגתי את זה ללקוח שרצה לראות את הבניין כבר למחרת בבוקר. המתווך היווני לא הבין מה כל כך אטרקטיבי במלון.

היוונים עצמם לא שחקנים בשוק הנדל"ן המקומי?

אין להם כסף, הם אלה שמוכרים את הנכסים. הם עדיין בטראומה. יש אי־נעימות מסוימת כי משתלטים להם על הארץ.

יש להם משהו נגד יהודים או ישראלים?

בכלל לא, הם אוהבים אותנו מאוד. שמעתי לא פעם שהם אומרים: אנחנו כמוכם, הישראלים, שונאים את הטורקים ושונאים את הגרמנים. אחת הבעיות בישראל היא ששרי האוצר הרסו את הענף. אחד עם מע"מ 0%, שני עם מחיר למשתכן, וכל מיני תוכניות אחרות לעצור את השוק, מהעלאת מס רכישה ועד מיסוי על שכר דירה.

גם שם יש מיסוי, לא?

יש, אבל כמשקיע פרטי יש גם הטבות. הם מעוניינים שישקיעו ביוון, ויש אמנה בין ישראל ליוון שמסים על נדל"ן משלמים ביוון בלבד. מס הרכישה הוא 3% ויש פטור ממס רווחי הון לשלוש שנים מהיום, עד 2021. ראש הממשלה החדש, קיריאקוס מיצוטקיס, הגדיל את ההטבות ונתן פטור ממע"מ על שירותי בנייה. מעבר לזה, אם קונים נכס ב–250 אלף יורו ומעלה — מקבלים "גולדן ויזה".

מה שמכונה "ויזת תושבות".

את הישראלים זה פחות מעניין, אבל את הסינים והרוסים זה מעניין מאוד.

למה?

כי סינים שלא רוצים להשאיר את הכסף שלהם בסין יכולים להוציא אותו משם אם יש להם את הוויזה הזאת. אתה מקבל תושבות לחמש שנים ויכול לפתוח חשבון בנק. גם בקפריסין זה ככה, והרוסים והסינים קונים גם שם.

מה לגבי תשואות? עד כמה זה שווה?

התשואות לא מאוד גבוהות. מדברים על 10%. חוץ ממני, אבל אני לא מגלה כמה אני עושה.

10% זה לא רע. מה קנית?

קניתי עם שותף דירה של 52 מ"ר במרכז אתונה. היא נמצאת ממש על השוק ויש לה נוף לאקרופוליס ולגבעת ליקביטוס.

נוף זה נחמד.

נוף זה קלף מנצח, היוונים מתים על האקרופוליס וזה יותר טוב מלראות את הים. ישבתי עם מתווכות ותיקות באתונה, הן שמעו על העסקה ואמרו לי — נוף לאקרופוליס? תחטפי.

בכמה קנית?

112 אלף יורו. וזה עוד נחשב יקר, 2,000 יורו למ"ר. שיפצנו אותה בעוד 50 אלף יורו, חילקנו אותה לשתי דירות של כ–20 מ"ר כל אחת. הן כבר מושכרות חצי שנה ב–Airbnb.

בכמה?

70 יורו ללילה לכל דירה. תכפיל בשתיים ולפי 70% תפוסה — יוצא 35 אלף יורו לשנה. מזה אפשר להוריד 20% לבוקינג ועוד הוצאות, בסך הכל כ–40%–50% על נקיון ומצעים וכדומה.

בוקינג לוקחים כל כך הרבה? 20%?

המון כסף, אבל זאת פלטפורמה אדירה. אתה חייב להיות שם. Airbnb לוקחים 2.5%, מכל צד, אבל אתה הולך למי שמביא את הלקוח.

אז כמה נשאר מדירה שעלתה לכם 160 אלף יורו?

משהו כמו 18 אלף יורו לשנה. אפשר לומר שהתשואה מגיעה ל–11%. בפועל זה אפילו יותר, ואפשר כבר למכור אותה במחיר טוב.

אבל את לא מוכרת.

לא. יש כאלה שמוכרים דירות, אלה שזיהו ראשונים את השוק לפני ארבע שנים וקנו. מגיע להם שאפו. אבל בגדול אין מספיק דירות משופצות למכירה. ישראלים אוהבים לקנות לפני השיפוץ, כי המחיר נמוך יותר והם רוצים להרוויח גם על השיפוץ.

יכול להיות שתהיה חקיקה נגד Airbnb, כמו במקומות אחרים בעולם, דבר שיפגע ברוכשים?

כל הזמן שואלים את זה באתונה. אבל יש מחסור בחדרי מלון בקיץ והתיירות עולה, אז העיר מבינה שזה פתרון טוב זה ומייצר תיירות.

תני דוגמה לעסקה שאת עובדת עליה.

בדיוק עכשיו יכול להיות שפיספסתי קומה.

מה הכוונה?

הלקוח שלי חשב שהוא יכול לשחק עם המחיר עוד קצת, והתמהמה בסגירה. הוא קיבל עסקה במרכז אתונה במיקום מעולה. קומה שאפשר לחלק לשש יחידות דיור קטנות.

כמה זה עולה?

460 אלף יורו. 1,400 יורו למ"ר לפני שיפוץ שבטח יעלה עוד כ–600 יורו למ"ר. ישראלים אוהבים לנהל משא ומתן. ליוונים יש כבוד: אם הם נתנו מחיר מסוים, הם אולי מתכוונים לרדת ב–20–50 אלף יורו, אבל הם לא מתכוונים שיחתכו להם את המחיר עד כדי כך. כשיווני מבקש על נכס מיליון יורו, צריך להבין שהוא יתגמש לכוון 970 או 960 אלף. אם ישראלי מציע לו לרדת ל–700 אלף יורו, סביר להניח שלא תהיה עסקה. הם לא אוהבים את זה. מה גם שהישראלי לא מבין שאם המחיר טוב גם ככה, חבל להתקטנן על כמה אלפי יורו. בסוף מפסידים את העסקה.

אילו עוד בעיות יכולות לצוץ?

יש לנו שני לקוחות שרצו לקחת קומה במרכז העיר. גם הם קצת התמהמהו עם תשלום המקדמה ואז נכנס לקוח נוסף לתמונה. נוצרה סיטואציה רגישה: למי מגיעה זכות לשלם את המקדמה? לפעמים צריך להיות מהיר. מצד אחד, לא לשחק משחקים על כמה יורו פחות, ומצד שני לבדוק את העסקה ואת הייעוד של הנכס בצורה אחראית.

איך היוונים בכלל?

הם לארג'ים מאוד. אין מצב שיווני לא ישלם עליך במסעדה, גם בפעם השנייה. מצד שני, אצלם הכל בשאנטי, Siga siga. בואו נשתה רגע קפה. מתחילים את היום מאוחר, ב–10:00 או אפילו ב–11:00, והכל אפשר לדחות. אם לא תשב עליהם, הם יידחו למחר או לשבוע הבא. צריך כל הזמן לזרז — עורכי דין, מתווכים, אנשי כספים. הרבה פעמים הם מעגלים פינות, במקרים שאנחנו כישראלים לא. צריך לדעת להתמודד.

תני דוגמה.

לפני כשבועיים ישבתי עם בעלים של בניין במיקום מרכזי באתונה, ורשמתי את כל הנתונים ואת העסקה שהוא מציע. הוא ביקש 3 מיליון יורו. שבוע אחרי הגיע הלקוח שלנו שישב אתו על העסקה ופתאום הוא ביקש עוד 600 אלף יורו, כי הוא לא הביא בחשבון הוצאות נוספות שלו. בהרבה מקרים משנים את המחיר, את הדרישות, פתאום לא רוצים למכור.

בעיה.

אנחנו כל הזמן הולכים על ביצים איתם, מוודאים שהעסקות אמיתיות, שהשותפים אמינים ומקצועיים, משתדלים לפגוש את בעלי הנכסים.

תמיד בדברים האלה יש חשש מהונאות ועוקצים. איך זה במקרה הזה?

צריך להיזהר. אנחנו לא עובדים עם כל אחד, בודקים את הניירות, קובעים את סדר הדברים ומעמידים דרישות. אם משהו לא נראה לנו בעסקה, לא מתביישים לקחת צעד אחורה עד שיתבהרו הדברים.

מה עם חנויות? קניונים? זה גם על הפרק?

כרגע אין לזה ביקוש, אבל לדעתי זה ישתנה. בכיר מקומי אמר לי: ישראלים לא מבינים שהעסקים הכי טובים שיש הם בתחום המסחרי. ראיתי עכשיו בניין מדהים בשדרה מרכזית, אבל אף אחד לא קונה אותו. בכל בירה אירופית הוא היה נחטף. רוצים עליו 10 מיליון יורו. זה יקר, אבל זאת הזדמנות. הבעיה שזה שוק שכרגע לא נוגעים בו. השכירויות זולות ולכן התשואה נמוכה, ברמה של 10%.

מה לגבי מימון עסקות? משכנתאות?

בגדול לא מדברים על זה עדיין. ברגע שיתחיל המימון, המחירים יעלו עוד יותר. כיום אתה נכנס לעורך דין — זה משרד מיושן כמו מס הכנסה אצלנו לפני 30 שנה. הוא מעשן במשרד, מאחוריו יש מאות קלסרים עבים באפור ולבן, והוא פותח פנקס ידני כדי שתחתום לו על ייפוי כוח. אבל כשאתונה תעלה, זה ישתנה. רואים שזה יקרה, אתה הולך ברחוב ואתה רואה שיקרה לה מה שקרה לתל אביב. הייתי השבוע עם שני משקיעים, הם לא האמינו למה שראו, רואים ברחוב את ההזדמנות. העתיד נמצא ביוון.

דיברנו בעיקר על דירות במרכז העיר. יש היגיון לקנות משהו מרוחק? נניח כמו רמת גן או חולון או דרום תל אביב של אתונה? זה בטח הרבה יותר זול.

בהחלט כן. יש מקום לשכירויות ארוכות. יש את האזורים על הים: גליפדה למשל, אבל הם יקרים. פיראוס גם מעניינת מאוד.

מה לגבי האיים?

ב–GRE, החברה של עידן סרוסי שאני שותפה בה, אנחנו בונים וילות בלפקדה על הים או עם נוף לים. עידן הקים את סרניטי, מלון בוטיק בלפקדה. מלון קטן אבל עברו בו הרבה ישראלים.

כמה עולה וילה לרכישה?

250–300 אלף יורו ל–160 מ"ר עם בריכה ונוף לים. מגשים לך חלום באחד האיים היפים.

אנשים קונים את זה כדי להרוויח?

כדי לנפוש עם המשפחה, אבל גם לעשות השכרות קצרות. זה מחזיר את עצמו. מדברים על 12% תשואה שנתית אחרי הוצאות. אני לא אוהבת לזרוק מחירים, אבל וילה כזו אפשר להשכיר בסביבות 350 יורו ללילה.

רק בקיץ.

כן. על הים זה עונתי — מאפריל עד אוקטובר. זאת השקעה אחרת לעומת הערים הראשיות. בחורף אי אפשר להשכיר, אבל עדיין אפשר לבוא עם המשפחה.

ניסיתם להשקיע בעוד מקומות באירופה?

אנחנו מתרכזים ביוון. אפשר להתפזר אבל אז אתה פחות מקצוען. גם ככה יוון גדולה: יש את המדינה ויש את האיים. זה מספיק גדול. מה שכן, חבל שלא רואים יותר נשים שמשקיעות באתונה, ובכלל בנדל"ן, וזה קצת חבל לי באופן אישי.

איך הגעת לעסוק בנדל"ן ביוון?

מנכ"ל של אחת החברות הגדולות שישב לידי בטיסה לפני כשנתיים וחצי והבין שאני מהתחום, ביקש ממני לי למצוא לו נכסים מסחריים ביוון. מיד כשנחתתי התקשרתי לעידן, שעובד שם מ–2006, ומאז אנחנו יחד.

מה זאת אומרת "מהתחום"?

הגעתי לנדל"ן לפני הרבה שנים. אני מתעסקת בנדל"ן מסחרי בארץ, בדגש על מלונות, ועבדתי אצל רוב החברות הגדולות בתחום. בשנתיים האחרונות אני יותר ממוקדת ביוון, ועם כל נסיעה לשם זה רק מתחזקת. אני באה מניהול כספים. לפני 20 שנה עבדתי בחברת היהלומים של לב לבייב ואהוד לניאדו בבלגיה.

כל כמה זמן את טסה ליוון?

כל חודש־חודשיים, לשבוע.

ואיך זה?

תענוג לנחות באתונה. גם אם זה אמצע הלילה, אני עולה לאחד הפאבים על הגג במרכז העיר, אומרת שלום לאקרופוליס על כוס יין לבן. יוון היא גן עדן.

אבל לא חייבים לקנות דירה.

כיום יש המון ביקוש. פעם היה יותר קשה, היום לא צריך לשכנע אנשים לבוא להשקיע ביוון. כל מי שנוסע לשמוע בוזוקי באתונה חוזר עם איזו דירה.